更新：2021/9/3 本文の加筆
こんにちは!
川越市の不動産会社、（株）アイエー本社のコラム担当のカンです！
今回は「増築」に関しての定義や要件の解説をしていきたいと思います。
増築の定義とは？新築、増築、改築、移転の違い
国土交通省が定める「建築」には4つのパターンがあります。「増築」とは建築行為に含まれる一つの種類となります。
| ①新築 | ・建築物のない土地に、新たに建築物を建築すること。 |
| ②増築 |
|
| ③改築 | ・建築物の全部又は一部を除却した場合、又は災害等により失った場合に、これらの建築物又は建築物の部分を、従前と同様の用途・構造・規模のものに建て替えること。 |
| ④移転 |
|
（国土交通省より引用）
つまり建物の床面積が増加した場合には増築としての扱いを受けます。例えば、建物の階層を増やしたり、サンルームを取り付けるなどといった工事も増築に含まれます。また難しい話ではありますが、母屋に対して「離れ」を建築する際にも「増築」として扱われることになります。「離れ」はトイレ・キッチン・バスルームのいずれかが欠けており、「用途上不可分」の扱いになるため、「新築」にはならないのです。
ちなみに近年、市場を伸ばしている「リフォーム住宅」とは増築、改築、模様替えなどの工事を実施した住宅のことを指します。リフォームのなかでは、取り壊しや床面積増設などを行う増築は主流ではないようです。
増築の種類
増築にも様々な方法があり、代表的なものに「取り壊し増築」「差しかけ増築」「おかぐら増築」などがあります。
★差しかけ増築
既存の建築物に対して増築部分を付け足すやり方がさしかけ増築です。部屋の数を増やしたり、サンルームなどのスペースを設けたりする際に使われます。
★取り壊し増築
既存家屋を延長して、床面積を広げるやり方が取り壊し増築です。家屋の屋根や壁を取り壊すため、さしかけ増築より費用がかかります。
★おかぐら増築
平屋の建物に対して階数を増やし、２階建てにする増築がおかぐら増築です。建ぺい率などの制限に問題がある場合によく用いられますが、階段の追加や柱の補強などが必要で、費用は高いです。
増築をする際には、地方の法務局へ建物表題部変更の申請をすることが必要とされています。建物表題部変更登記の基本的な相場は9万円前後になります。自分で登記を行う権利はありますが、「建物図面」などの作成が必要となるため、土地家屋士に依頼して登記申請をするのが一般的です。
なお増築の登記の際には、登録免許税（登記の際に納める国税）はかかりません。
増築に関わる制限とは？
以下で増築に関わる制限に関して解説していきます。
①確認申請
増築を行う際には、建築指導課（地方によって呼び名は変わります）に対して、確認申請を提出することが義務付けられています。
川越市の場合であれば、浄化槽や危険物・工事施工者の決定などの書類を必要に応じて提出・審査することになります（川越市-建築確認申請関係）。資格をもった者による申請が必要となるため、基本的には業者に依頼して書類を提出することになります。
ただし「開発許可制度の解説及び 埼玉県の審査基準」によると、市街化区域/市街化調整区域問わず、防火・準防火地域以外で１０㎡以内の増築による開発行為、建築行為ならば許可が不要となっています（政令第２２条第３号）。
②建ぺい率・容積率の制限
・建ぺい率＝建物の面積/敷地面積×100
・容積率＝延べ床面積/敷地面積×100
建築基準法によって土地における建ぺい率・容積率には制限が掛けられているため、これらの基準内での増築をすることが大前提になります。詳しくは過去のコラムを参考にしてください。
関連コラム：建築制限とは具体的にどんな制限があるの？建築基準法に触れながら解説！
③耐震制度
同様に建築基準法で耐震・耐火の基準が定められているため、これらを順守する必要があります。こちらも詳しくは過去のコラムに書いてあります。
関連コラム：建築基準法の新耐震基準って何だろう？耐震能力と震度を解説！
既存不適格建築物とは？
既存不適格建築物とは、「既存の適法な建築物が法令の改正等により違反建築物とならないよう、新たな規定の施行時又は都市計画変更等による新たな規定の適用時に現に存する又は工事中の建築物については、新たに施行又は適用された規定のうち適合していないものについては適用を除外することとし、原則として、増改築等を実施する機会に当該規定に適合させることとしている（国土交通省）」です。
つまり、「昔建てた建築物が現在の建築基準法的に違反であっても、多少目をつぶって増築ができるようにしよう」ということです。2005年よりルールが緩和され、既存不適格建築物の増築をする場合には、増築部の延べ面積が一定規模以下の場合、既存部と増築部とをエキスパンションジョイントで区切っていれば、構造耐久規定を考慮しなくても大丈夫になりました。「一定規模以下」とは既存部分の面積の「2分の1以下」、もしくは「20分の1以下、かつ50m2以下」です（通称2分の1ルール）。2012年には「2分の1以下」や「エキスパンションジョイント」の要件を満たしていなくても既存部が現在の建築基準法に縛られなくなるルートが設けられました。
その他詳しい条件などはこちら
増築にかかる費用は？
増築では実際の工事費以外にも、様々なところで費用が発生します。
建築確認申請
建築申請をするために代行の業者に依頼します。手数料と申請費で相場では約15万円程度かかります。
計画変更手数料
増築によって増加する部分の床面積によって税金が発生する場合があります。詳しくは各市町村の役場に問い合わせて確認してください。
（参考：川越市-建築物に関する申請手数料）
登記費用
土地家屋調査士に建物表題部変更登記を依頼するときに大体9万円程度の費用が発生します。
不動産取得税
増築により建築物の価値が上がったときには、不動産取得税が課税される場合があります。ただし増築後の床面積が50㎡～240㎡の建物であれば1200万円の税金控除が発生します。
贈与税
建物の所有名義人以外が資金を捻出して増築の工事を行った場合には、贈与税が発生する場合があります。
その他にも契約書に貼り付ける収入印紙の「印紙税」がかかったり、建物の評価額が上がり固定資産税が高くなったりするなどの出費が発生する場合もあります。
土地買取ならアイエー！
今回は「増築」に関してのコラムを執筆しましたが、ご理解いただけましたでしょうか？
増築とは、床面積が増加する建築の一種であり、さまざまな制限や費用が掛かってきます。後になって悩みが増えないように、事前の段階から業者等への相談や予算の確保をしておくことが重要になるかもしれませんね。
さて、土地のお悩みといえば、所有地の売却に関する問題がありますね。土地売却/活用に関して疑問をお持ちのお客様は土地買取を得意とする不動産屋に相談してはいかがですか？我々アイエーは、埼玉県川越市を中心に土地高価買取を行っております！
特に市街化調整区域の売却をお考えの方は是非、埼玉県川越市の不動産会社アイエーご相談ください！無料ネット査定は下のフォーラムよりお待ちしております！
簡単！2分で無料土地査定も可能！
住所と平米数などの簡単な項目を以下のフォームに入力するだけで、土地の査定が完了します！
まずは無料ネット査定からお試しください！
アイエー土地買取ナンバーワン宣言！
他社で買い取りを断られた土地を売りたい
相続問題で早急に土地を現金化したい
農業を引退して使わない農地を活用したい
査定なら株式会社アイエー！埼玉県川越市を中心に市街化調整区域などの土地を高価買取中です！
関連記事・おすすめコラムはこちら！
前回のコラム：【近隣問題】騒音トラブルの当事者になってしまったら？
おすすめコラム：川越の住みやすさ・魅力を地元不動産屋が解説！
おすすめコラム：川越の不動産屋が判例解説！新築建物の浸水と説明義務の関係
