建築制限とは具体的にどんな制限があるの？建築基準法に触れながら解説！

更新：2021/05/12：フォントの色の調整、画像追加、リンクの追加を行いました

こんにちは、川越市アイエー本社のサイト担当の鮎太郎です！

最近は日本政府の中枢が主導してペーパーレス化を促進させたり、押印・捺印制度を改めようとしたりなど新たな規則が形成されつつありますね！弊社でもその流れを受けて電子契約の導入を決定いたしましたので、今後はますます契約のやり取りが行いやすくなってくるものだと思われます。

さて新たな規則も大切ですが、本日は長らく利用され続けている「建築基準法」などに触れながら、建築制限についてみていこうと思います！

今回のテーマ建築基準法などによる建物を建築する際の”制限”について解説していきます！

土地には法律上の制限がある！

もしもあなたが広い土地を持っているとして、その土地に自由に建物を建築できるかといえばそうではありません。建物を建てるためには土地に対して建築が可能なのか否かの確認や、建築可能な土地ならば“どのような種類の建物が建築できるのか”などを調べる必要があります。

建築する際の法律上の制限とは、具体的に見ていくと市街化区域には容易に建築できますが、市街化調整区域に建物を建築するためには都市計画法などの要請をクリアする必要があります。また、調整区域の農地などであれば農地法の要請もクリアしなければ建築することができません。その他に市街化区域内には用途地域という規則もあります。これは例えば家の隣に大きな工場などが建築されることを防ぐなどといった、秩序ある建築を目的として施行されています。

接道義務って何だろう？

接道義務とはなかなか聞きなれない言葉かも知れませんが、消防車などの緊急車両を通せるだけの道幅を確保するという大切な目的を持っています。接道義務を分かりやすく説明すると、「都市計画地域という市街化区域や市街化調整区域が定められているエリアで居住用の建物を建築する場合は、建築基準法上の道に間口を2ｍ以上接道させる必要がある」といった内容になっています。

この接道義務の要件として必要となる建築基準法上の道路というものは主に6種類ほどありますが、ここではその中のいくつかをピックアップして紹介します。

・建築基準法42条1項1号道路－国道、県道、市道などで幅員が4ｍ以上のもの　(いわゆる「公道」のこと)

・建築基準法42条1項2号道路－都市計画法などにより作られた道路

・建築基準法42条1項3号道路－建築基準法が施行されるよりも前に存在していた４ｍ以上の幅がある道路

・建築基準法42条2項道路－都市計画法の施行日かもしくは都市計画区域へ編入された日より前に、既に建物が建築されていた４ｍ未満の道路で特定行政庁が指定したもの。(いわゆる「みなし道路」や「2項道路」といった道路のこと)

(e-govより:建築基準法)

建蔽率(けんぺい率)や容積率ってなに？

建物を建てるための規制として建築基準法に適した接道の他には建ぺい率や容積率といった制限があります。まずは建ぺい率について解説していこうと思います。

建ぺい率とは敷地の面積に対する建物の面積の比率の事です。建ぺい率が高いということはより面積の大きい建物が建てられるということになりますが、その一方で建物と敷地の境界線までのスペースが少なくなってしまいます。具体的に見てみると100㎡の土地に60％の建ぺい率が設定されている場合には、60㎡の面積を持つ建物を建てることができるということになります。

次に容積率とは敷地面積に対する延べ床面積の事を指しています。延べ床面積とはその建物が持つ床部分の合計の事を指しており、２階の床面積や地下室の床面積なども合わせて計算します。例外としてエレベーター(昇降機)の床面積は延床面積として加算しなくてもいいことになっています。

建築物の高さ制限はもう知っているけど、斜線制限って何？

高さ制限とはその名の通り、建物の高さに関する制限の事です。前述した用途地域の中の第1種・第2種低層住居専用地域(おおむね居住に適した地域のこと)では10ｍか12ｍのどちらかで「絶対高さ制限」というものが定められていて、こちらも高さそのものの限界を制限する基準となっています。

その他にもう一つの高さ制限として斜線制限というものがあります。斜線制限とは敷地の外側から敷地の上空にかけて斜めに引かれた建築制限の事であり、いくつかの斜線制限が存在しています。それではいくつか代表的な例を挙げてみましょう。

・北側斜線制限－北側の敷地の採光を確保するための斜線制限であり、北側の境界線より建てようとしている建築物の上空に向かって引かれる制限のこと

・道路斜線制限－敷地が接している道路の反対側の端から敷地上空にかけて引かれる建築制限のこと

・隣地斜線制限－隣地との境界線より一定の高さから敷地に向かって引かれる建築制限のこと

日影規制とは何だろう？

日影規制(ひかげきせい/にちえいきせい)とは、公共的な資源である日光の照射時間を確保するために定められた制限の事です。一般的な二階建ての建物は該当しにくい条件の規制ではあるものの、例えば3階建て(7ｍ以上)の家屋を計画している場合などには、日影規制に係る高さ制限などが発生してしまう場合があります。

(e-govを参照：建築基準法第五十六条の二)