資材置場を設置するのなら市街化調整区域！都市計画法や農地法に触れながら注意点を解説！

更新日：2022/1/26:画像を追加しました。

こんにちは、アイエー川越本社コラム担当の鮎太郎です！

近年ちまたでは土地活用という言葉がよく知られるようになってきました。相続して得た土地や休耕地などを資材置場や駐車場、またはソーラーパネルなどの用地として活用するという事はなんとなくわかるような気もしますが、具体的にはどのような手続きや注意点があるのでしょうか。

今回は都市計画法や農地法に触れながら、資材置場の活用について解説していきたいと思います！

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資材置場はどのように利用されているの？

一口に置場といっても実際の使い道は様々であり、具体的には下記のような物の一時保管場所として用いられることが多いです。これらの共通点として屋外保管でも劣化しにくい物であること、または土地の周辺に悪影響を及ぼさない物であることなどが挙げられます。

例

・建築資材

・仮設材(足場など)

・型枠

・砂利などの骨材

・土　(工事で掘削した土の一時保管)

・トラック、クレーン、ユンボなどの重機

市街化調整区域の土地は資材置場に向いている！

資材置場に求められる条件は色々ありますが、その中でも「前面道路が広い」、「平坦であること」、「高速道路や主要幹線道路へのアクセスが良い事」、「大型車両がではいりできること」、などの要望が多い傾向にあります。つづいて「住宅街から離れている事」や「賃貸または購入費用が安いほうが良い」といったポイントもよく耳にします。

ICや主要幹線道路へのアクセスは土地の場所によってまちまちではありますが、市街化調整区域の土地はこれらの要望を総合的に満たしていることから、資材置場に適しているということが出来そうです。

ポイント

市街化調整区域では基本的に建物の建築が認められていないため、大規模な市街地が広がっているという事は少なく、大型車両なども安心して通行することが出来ます。

さらに土地の価格も市街化区域と比べると安いことがほとんどで、なおかつ都市計画税が課税されることもないために維持費も比較的安く済ませることが出来ます。

これらが市街化調整区域に資材置場を設置する大きなメリットとなります。

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資材置場を設置するための開発許可は不要！

市街化調整区域に資材置場の設置を検討している方の中には、開発許可がちゃんと下りるのかどうかが不安であるという方がいるかもしれません。しかしながら資材置場は都市計画法が定めるところによる「開発行為」に該当していないため、そもそも開発許可を受ける必要あはりません。

条文の方も確認してみましょう。

都市計画法第４条12項

この法律において「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう。

(e-govより引用)

このような事情によって市街化調整区域に資材置場を設置するための開発許可は不要となっています。

しかしながら、作業員さんのための休憩所やプレハブ小屋を設置する場合には、都市計画法によって「建物」であると定義されるために開発許可が必要となります。

資材置場に何かしらの建築物を設置したい場合には、既に建物が建っている土地を賃貸又は購入すれば再度「開発許可」を取得する必要がありません。そのために予めそのような土地に目星をつけておくと資材置場選びも比較的スムーズに進むと思います。

田や畑地を資材置場にするためには「農地転用」が必要です！

農地を農地以外の方法で利用するためには農地法の許可を得る必要があります。それでは農地転用について解説する前に、まずは農地の定義についてみていきましょう。

農地法第二条　

この法律で「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいい、「採草放牧地」とは、農地以外の土地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものをいう。

(e-govより引用)

条文で書かれている通り、現に耕作をしている土地や地目が農地となっている土地などは農地であると判定されます。

農地転用許可について

農地を農地以外の方法で利用することを「農地転用」といいます。その農地転用に関して許可を出すか否かを審査しているのは、各市町村に設置されている農業委員会という組織です。

農業委員会は各農地転用申請について毎回個別に判定するため、どのような申請が基準を満すのかという疑問についてはお答えすることは出来ません。しかしながら、農地転用の申請用紙には「申請理由」を記入する欄が設けられており、審査をするにあたって申請理由が重視されることは容易に推測することが出来ます。

そのため農地転用の申請理由を記入する際には、具体的かつ明確に農地転用が必要である理由を添えておくと良いかもしれません。

関連記事：農地だったところに家を建てる農地転用！川越市の市街化調整区域

関連記事：川越を例に農地法を詳しく解説【白地？青地？第1種？】

資材置場を選ぶ際の注意点まとめ

資材置場は前述した利便性の観点により市街化調整区域に設置されていることが多いですが、市街化調整区域はその特性上不便な点もあります。

1.電気や上下水道が整っていない場合がある

土地によってインフラの整備状況は異なりますが、市街化調整区域は基本的に人が居住する土地としては整備されていないため、基本的なインフラが整っていない可能性があります。

上水道などは各市町村の水道局と相談したうえで延長工事を行うことも可能ですが、延長距離によっては工事費用が高くついてしまうこともあるために注意が必要です。

下水道が通っていない場合には浄化槽や仮設トイレなどを用いて対応することもあります。浄化槽を用いる場合には、ろ過した汚水を放流するための放流先を確保する必要が出てきますが、放流先が確保できない場合などには、汚水を一時的にタンクに溜めて定期的にバキュームカーで処理をする仮設トイレなどが利用されています。

2.市街化調整区域には基本的に建物を建築することが出来ない

前述しました通り、市街化調整区域には基本的に建物を建築することが出来ません。そのために休憩所などを設置する際には、もとより建物が建築されている土地を賃貸又は購入するといったひと工夫や、新たに開発許可申請を受けるなどの手順を踏む必要があります。

3.農地である土地を資材置場として利用するためには農地転用許可が必要

農地転用の許可申請には毎月締め切り日が設けられています。各市町村にて若干異なる場合もございますが、川越市周辺では毎月１日から10日までの間が申請日となっております。期日を逃してしまうと次の申請日は来月の1日からとなってしまうためにご注意ください。

また農地転用許可が順調に進んだとしても、早くて1ヶ月から2ヶ月先、遅いときにはさらに長く審査期間が延びてしまうために注意が必要です。

アイエーの資材置場用地をご紹介いたします！

1.　埼玉県川越市久下戸

・面積：1655㎡　( 500.64 坪)

・地目：田　※田であるため農地法5条許可(農地転用許可)が必要です

・都市計画：市街化調整区域

・接道：東側3.2ｍ　南側2.5ｍ

・設備：水道、電気　(浄化槽、プロパンガスなどは設置可能)

・主要道：川越IC(圏央自動道)まで約30分！

　　　　：三芳IC(関越自動車道)まで約30分！

2.埼玉県坂戸市大字横沼

・面積：6397㎡　(1935.09 坪)

・地目：畑・宅地　※畑地であるため農地法5条許可(農地転用許可)が必要です

・都市計画：市街化調整区域

・接道：東側5ｍ

・設備：水道、浄化槽、電気、プロパンガス

・現況：木造平屋、車庫あり(更地渡し可)

・主要道：坂戸IC(圏央自動車道)まで1.4㎞！(約4分)

土地についてのお悩み事はアイエーにお任せください。

今回の記事は資材置場を探している方、または土地活用の一環として資材置場を検討されている方などに向けて書かせていただきました。我々アイエーは土地活用や農地転換を伴った土地の売買などを広く扱っているため、土地についてのご相談やお悩みなどがございましたらお気軽にお問い合わせください。

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