市街化調整区域は既存宅地だから建物を立てても問題ない？

更新日：2021/3/25：画像とリンクを追加しました

物件情報を調べると「市街化調整区域」と書いてあることがありますよね。
物件の購入を検討されている方は調べたことがあると思いますが「原則として建物を立ててはいけない」などと出てきたのではないでしょうか。しかし、市街化調整区域なのに新築の物件が立てられています。これは大丈夫なのでしょうか。

市街化調整区域は都市計画の区分のこと

まず、市街化調整区域とは一体何なのかから確認していきましょう。市街化調整区域とは都市計画において市街化調整区域は劣悪な都市にならないようむやみな開発をさせない「市街化を抑制すべき区域」とされ、原則として自由に建物を建てることができない場所です。他に自由に建物を建てることのできる「市街化区域」と都市計画が決まっていない「非線引き区域」とがあります。

川越市内には市街化調整区域はどのくらいある？

川越は都市計画がすすめられており、川越都市計画区域となっております。川越市のホームページで該当地域を調べることができますが、川越市は伊佐沼・仙波・中居・古谷本郷・今泉・中福・今福・豊田・大袋・府川・寺山・鯨井…中心から少し外れたこのあたりには市街化調整区域に定められている箇所が多いです。

「でも家が建ってますよね？人も住んでいます。なんで？」

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自治体に建築許可を取っているから調整区域に家が建てられる

過去（2001年より前）には以前から家だった既存宅地は許可を得ずに建築をすることが可能でしたが、現在は既存宅地であっても自治体への申請が必要です。市街化調整区域に不動産屋が売り出している新築物件があるのは自治体へ申請し認められたからです。もちろん開発許可が取れない場合も存在するため、土地を購入し家を建てたい場合には不動産屋に聞くなど確認をしっかりした方が良いでしょう。

基本的には都市計画法34条11号や12号に当てはまる場合に住宅を建てることが可能です。

都市計画法34条11号

市街化区域に隣接している
約50以上の建築物が連なっている地域

上に当てはまる条件で都道府県または市町村が定めた地域であれば家を建てることが可能です。川越市にはこのような市街化区域と隣接した区域がたくさんあります。

都市計画法34条12号

（１）1970年8月25日以前から自分または自分の親族が所有する土地
（２）川越市又は川越市に隣接する市町の市街化調整区域に1970年8月25日前から住んでいる親族を有する者が、1970年8月25日以前から自分又は自分の親族が所有する土地
（３）川越市又は川越市に隣接する市町の市街化調整区域の土地に20年以上居住する親族を有する者が建てる場合

親族は民放では基本的に6親等内の血族、配偶者、3親等内の姻族ですが川越市以外で家を建てることをお考えの方は自治体により3親等までなど定められている場合がありますので確認をした方が良いでしょう。

「市街化調整区域に自由に建物を建てている訳ではなかったのね」