更新日：2021/12/4：内容の更新を行いました。
こんにちは！
川越市を中心に市街化調整区域の買取りを得意とする不動産会社、（株）アイエーのコラム担当カンです！
本日は午後よりAndroid端末でGoogleが繰り返し停止するバグが発生し、多くの方が不安を抱えているそうですね。なにやら世界規模の障害に発展しているようですが、いまだGoogleからの報告は無く、ネット上でも情報が錯綜しているとのことです。幸い私のスマートフォンに影響は見られませんでしたが、身近で便利なものが急に使えなくなるって恐ろしいですよね。
さて、身近なものといえば皆様の持つ土地の利用が挙げられるでしょうか？土地の用途は、農地・墓地・牧場など様々ですが、その中に「雑種地」という土地があります。今回のコラムでは「雑種地」という土地について、その定義と実態を解説し、建築や税金関連の疑問に対して簡潔にお答えできればと思います。
★市街化調整区域のまとめコラムはこちら
雑種地とは？
土地の用途を示す概念として、不動産登記法によって定められた「地目」という区分があります。自分の所有する土地の登記簿謄本を閲覧すれば分かりますが、どの土地にも必ず地目が設定されています。
実はこの登記簿上の地目は、全部で２３種類存在します。今回のテーマである「雑種地」とは他の22種類の地目のいずれにも該当しない場合に設定される地目です。（不動産登記事務取扱手続準則第68条、第69条）
地目一覧
田・畑・宅地・学校用地・鉄道用地・塩田・鉱泉地・池沼・山林・牧場・原野・墓地・境内地・運河用地 / 水道用地・用悪水路・ため池・堤井・溝・保安林・公衆用道路・公園・雑種地※固定資産税の土地評価指針とは異なった指標です。
雑種地の代表的な使用用途としては、
◆ゴルフ場
◆野球場
◆資材置き場
◆駐車場
◆飛行場
等が挙げられます。
検索のサジェストを見てみると「雑種地 原野 違い」というキーワードで浮かび上がってきました。皆様も原野と雑種地の違いを結構気になっていらっしゃるのでしょうか？
・原野とは：「耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地（不動産登記事務取扱手続準則）」です。草原のように雑草や低木が生育する場所が原野になります。これに近いのが山林でしょう。
・山林とは：「耕作の方法によらないで竹木の生育する土地」です。林のように高木が育っている場所は山林になります。
上記のいずれにも該当せず、宅地や墓地などにもならない土地が雑種地と認められるのです（高圧線下で活用不能の土地＝雑種地などの例外はあります）。この判断は法務局の登記官が現況を確認して決定します。
雑種地に建築は可能か？
よくあるのが雑種地に家を建てられるのかという疑問ですが、こちらは対象地が市街化区域と市街化調整区域のどちらに該当しているかが問題となってきます。
市街化区域とは、「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とされています（川越市HP参照）」。道路や公園、下水道等の整備を行い、住宅や店舗、工場などの建造と供に市街化を図ります。面積としては国土の3.8%ほどの土地ではありますが、日本の人口の67%が市街化区域に集中しています。
対して市街化調整区域とは、「市街化を抑制し、優れた自然環境等を守る区域として、開発や建築が制限されている区域です（川越市HP参照）」。
★市街化調整区域についての詳しい解説はこちら！
関連コラム：市街化区域と市街化調整区域の違いは何だろう？
「雑種地」という地目に対して建築の制限は設けられていないため、市街化区域内であれば原則として建築は可能です（「田」や「畑」の転用には農地法が関わってきます）。ただし川越市などの近郊整備地帯では、500㎡以上の広さの土地に建築を行う場合に許可が必要となってきます。また、排水や接道などの基準にも注意が必要です。
一方で市街化調整区域では、市街化区域 とは異なった基準が適応されるため雑種地でも建築が制限されています。都市計画法（29条/34条）に準じた転用がなされない場合には、農林水産業以外の目的を持つ建築は許可されません。
注意！用途地域の建築要件
市街化区域 内であれば一般的に建築は許可は必要ありませんが、住宅環境を守るために用途地域と呼ばれる、建築の制限がかかってくる区域区分があります。例えば川越市では、１２種類の用途地域が設定されており、建物の建蔽率（建築面積/敷地面積）・容積率（延べ床面積/敷地面積）・高さに制限がかけられています。（参考：川越市HP）
★用途地域に関するコラムはこちら
地目変更について
例えば駐車場に住宅を建てた場合などは、原則として法務局へ土地地目変更登記の申請を行うことが求められます。この場合には「雑種地」から「宅地」への変更が必要です。必須の手続きではありませんが、住宅ローンをご検討の場合などには、地目が宅地のほうが申請は通りやすいこともあるようです。地目変更の費用は、土地家屋調査士に依頼した場合におおよそ５万円程度かかります。
また固定資産税に関して、現況と異なる税がかけられている場合には、税務課へ連絡をして税率を改めてもらいましょう。税率は土地の状況によっても異なりますが、住宅が建っている場合には税額の控除なども受けられますので宅地として申請するメリットはあります。
関連コラム：毎年かかる固定資産税・都市計画税を解説
固定資産税における雑種地の扱い
固定資産税の評価は土地登記簿の地目とは関係なく、毎年１月１日の土地の現況が固定資産評価基準上の地目として登録されます。固定資産税の評価に使われる地目は、田/畑/宅地/原野/山林/牧場/池沼/鉱泉地/雑種地があり、例のごとく雑種地とは他のいずれにも属さない土地に使われます。実際に土地の地目を確認する際には、４月ごろに送付されてくる「固定資産税納税通知書」などを見ましょう。
市街化区域に位置する雑種地の固定資産税評価は宅地基準のものとなります（いわゆる宅地比準方式）。例えば川越市の宅地比準であれば土地の造成状況などによって比準率が変わります。（参考：川越市HP）
一方で市街化調整区域であれば、周辺の土地に合わせて田畑や山林の評価になったり、宅地の評価になったりします。
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今回は「雑種地」に関してのコラムを執筆しましたが、ご理解いただけましたでしょうか？
雑種地は他の地目のいずれにも属さない土地ではありますが、実務的にはよく出て来る土地でもあります。雑種地だからと言って土地の評価が下がるわけではなく、むしろ固定資産税の評価などは宅地と同等になることも多いです。十分に所有地の状況と評価を知り、地目や税金の疑問を解決していかねばなりませんね。
さて、不動産の疑問といえば所有地の売却に関する問題がありますね。土地売却に関して疑問をお持ちのお客様は土地買取を得意とする不動産屋に相談してはいかがでしょうか？我々アイエーは、埼玉県川越市を中心に土地高価買取を行っております！
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