市街化調整区域の開発許可について解説！【都市計画法34条11号,12号・条例における基準とは】

更新日：2022/1/26：画像の追加とフォントの修正を行いました。

今回は知らないともったいない「都市計画法34条」について、具体例を交えながら解説していきたいと思います！進行役は川越アイエー本社のサイト担当の鮎太郎が務めさせていただきます。

ところで皆さんは市街化調整区域に住むメリットについてはもう既にご存じかと思いますが、規制が厳しい市街化調整区域で開発許可を得るために守るべき基準がどのように規定されているのかはご存じでしょうか。

ひょっとしたら、この記事を読んでいるあなた自身が該当者になっている可能性もありますよ！

それでは開発許可基準について、可能な限り詳しく解説していこうと思います。

★市街化調整区域のまとめコラムはこちら

⇒【まとめ】市街化調整区域とはどんな土地？不動産屋が解説！

そもそも市街化調整区域や都市計画って何だろう？

日本列島は山岳地帯が7割を占めており、居住に適した限られた平野を効率的に運用するため、都市計画法という法律が施行されています。代表的な例として、都市計画法で定める都市計画では一定のエリアを「市街化区域」や「市街化調整区域」に線引きすることがあります。

市街化区域は継続的に市街化を推進すべき地域が指定されます。そのため住宅街や商業施設が発達しており、居住用の住宅などは許可なく誰でも建築することが出来ます。

その一方で、市街化調整区域とは市街化を抑制すべき地域が指定されます。例えば農耕に適した田園地帯などがこれに該当し、住宅や商業施設を含めて建物の建築は原則的に許可されないことになっています。

しかしながら、皆さんも田んぼが広がる土地の中に家が建っている様子や、コンビニが営業している風景などを一度は見たことがあると思います。・・・いったい、なぜ建築が抑制されている市街化調整地域に住宅や商業施設が建築されているのでしょうか？

関連記事：市街化調整区域の調べ方！不動産屋が解説する都市計画地図のいろは

市街化調整区域には例外基準がある！都市計画法34条を解説！

実は都市計画法には例外基準が定められています。いわゆる「開発行為の例外」や「開発行為の特例」と呼ばれる基準の事です。具体的には都市計画法34条にかかる事項の事を指しますが、都市計画法34条に定められている例外は、なんと14種類も存在します！

その中でも居住用の宅地を建築するために用いられるのは、主に同法34条の11号や12号になります。それではそれぞれ個別的に見ていきましょう。

都市計画法34条11号の概要

１.　市街化調整区域内の既存集落であること

２.　市街化区域と一体的な日常生活圏を構成しており、おおむね50戸以上の建物が連たんしている地域であること

３.　予定している建物の用途が、周辺の環境や安全保障上支障がないと認められていること

(e-govで条文を確認！)

11号の内容は上記の通りです。11号は俗に「既存集落」などと呼ばれており、周囲に50戸程度の集落が形成されている点などを自治体により認められる必要があり、<2.>ではその旨に関して言及されています。

<3.>は各自治体の条例に反しない用途(使い方)の建築物を建てることについて規定されています。そのため、自治体の条例も確認しておく必要があります！

都市計画法34条12号の概要

１.　周辺の市街化を促進するおそれが無いこと

２.　市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為であること

３.　自治体の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたものであること

(e-govで条文を確認！)

12号の内容は上記の通りとなっています。非常に分かりにくいですね！

<2.>の具体例としては、市街化調整区域に長期的に居住する者の親族のための住宅などがあります。要するに親族同士で近距離に居住した方が良いと判断されたケースなどがこれにあたります。

<3.>については条例により予定建築物の用途が定められている建物しか建築できないという旨の規定となっています。そのため、11号と同じように条例を確認する必要があります。

それでは、次は条例の基準について具体的にみていきましょう！！

都市計画法に加えて条例の許可も必要？？条例を見てみてみよう！

さて、ここまでは都市計画法についての規定を見てまいりましたが、その条文の中には「条例」による規定が必要であるという事が述べられていました。それでは、条例の方はどのように規定されているのでしょうか。

各自治体によって条例は異なる！

都市計画法34条の要請を満たしたとしても、各自治体(市区町村)の条例の基準をクリアしなければ実際に建築することは出来ません。しかし、自治体によってはそもそも都市計画法11号や12号の規定それ自体の適用を認めていない自治体もあります。そのため事前に11号や12号の適用があるのかどうかを市役所などへ問い合わせたほうが良いかもしれません。

川越市周辺の都市計画法11号、12号の適用状況は後述致しますが、その他の地域についてはインターネットや市役所などでご確認下さい。

川越市周辺の都市計画法11号、12号適用状況

11号実施エリア

狭山市・入間市・鶴ヶ島市・富士見市

11号不可エリア

川越市・三芳町・志木市・ふじみ野市・さいたま市・所沢市

12号実施エリア

狭山市・川越市・入間市・三芳町・鶴ヶ島市・ふじみ野市・富士見市

12号不可エリア

志木市・さいたま市・所沢市

都市計画法34条11号、12号の該当者ってどんな人？【例：川越市】

これまで都市計画法や条例の要件について解説してきましたが、分かりにくい点も多々あると思いますので、ここからは川越市を例に見ていきたいと思います。詳しい条文に関しましてはインターネット上から閲覧することが可能です！

(川越市開発許可等の基準に関する条例)

【11号の場合】

11号に該当する土地(即ち、一定の集落を形成していて、主要な道路や排水設備が整っている土地)は、基本的に誰でも建築することが可能です。しかしながら残念なことに川越市では、平成23年9月30日を境に都市計画法34条11号にかかる条例は廃止されてしまいました。そのため新たに11号の許可を得ることは不可能となっています。

但し、その日までに11号の許可を得たにもかかわらず市場に出回っていない土地など、過去に許可を受けている土地は未だに存在しています。

【12号の場合】

原則的に宅地造成や建築は許可されていませんが、長期居住者が自身の家を建築する場合や、その親族の方が居住するために家を建築する場合は開発許可を取得できます！

具体的な対象者は以下の通りです

川越の市街化調整区域に住んでいる方、もしくは隣接市町村( 　上尾市、さいたま市、坂戸市、狭山市、鶴ヶ島市、所沢市、日高市、富士見市、ふじみ野市、入間郡三芳町、比企郡川島町　)の調整区域に住んでいる方でいずれかの条件に該当している方。

１．20年以上居住する本人

２.　本人から6親等以内の親族の方　(下の家系図を参照してください)

３.　配偶者から3親等以内の親族の方

その他の例外

今回は主に都市計画法34条11号、12号について解説してきましたが、それ以外のの方法で市街化調整区域内に建築する方法もあります。

それはいわゆる「既存宅地」というものであり、昭和45年8月25日以前より現在まで地目が宅地として存在している土地の事を指します。

つまるところ、ずっと昔から宅地として利用されてきたため、これからも宅地として利用することが予想される土地の事で、開発許可は必要なく誰でも購入することが出来ます。なかなか市場に出回っていない点が短所ではありますが、市街化調整区域に住むメリットがそのまま当てはまる土地であるために探してみるのも良いかもしれません。

市街化調整区域には魅力がいっぱい！

いかがでしたでしょうか。

今回は少々複雑な内容となってしまいましたが、都市計画法や条例について少しでも理解の助けとなれたのであれば幸いです。市街化調整区域の土地に興味を抱かれた皆さんは、ぜひ関連記事についても目を通してみてください！

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