【文例あり】不動産契約におけるクーリングオフの手続きとは？法律の要件と除外要件を解説！

2021/8/13　目次を追加しました

こんにちは！

川越市の不動産会社、アイエー本社のコラム担当のカンです！

唐突ですが、皆様はタカラトミー制作の玩具「トランスフォーマー」をご存じでしょうか？本日、なんとJAXAとタカラトミー（及びSONY・同志社大学）が共同で開発した「変形型月面ロボット」が2022年の月着陸ミッションで稼働予定であることが発表され、話題を呼んでいます。僕たちにも親しみのあるおもちゃ達が、新たなテクノロジーとして、豊かな未来を切り開く一助になると考えると感慨深いものありますね。（記事；国立研究開発法人宇宙航空研究開発機構）

（ｃ）宇宙航空研究開発機構

さて話は変わりますが、皆様は買い物をするうえで僕たち消費者を助けてくれるクーリングオフという制度をご存じでしょうか。今回は「不動産」の「クーリングオフ」がいかなる状況で可能になり、どのような手続きが必要かということを、まとめて解説していきます！

　目次：クーリングオフについて！

クーリングオフとは？

クーリングオフ制度とは特定の形態で行われた契約に関して、消費者が無条件で一方的に契約を解約/撤回できる制度です。業者-消費者間に起きる契約トラブルから消費者を保護する目的のため、契約の申し込み後や締結後であっても、一定の期間内であればクーリングオフが適用になります。頭を冷やして(cooling off)もう一度契約について考え直す時間を与える、という意味合いを語源とします。

契約の形態	クーリングオフ期間	過量販売解除	契約の取り消し	中途解約
①訪問販売	8日	１年以内	事実と反すると気付いて１年契約締結から５年以内
②通信販売	クーリングオフ不可
③電話勧誘販売	8日	１年以内	事実と反すると気付いて１年契約締結から５年以内
④連鎖販売取引	20日		事実と反すると気付いて１年契約締結から５年以内	残りの契約解除可
⑤業務提供誘引販売取引	20日		事実と反すると気付いて１年契約締結から５年以内
⑥特定継続的役務提供	8日		事実と反すると気付いて１年契約締結から５年以内
⑦訪問購入	8日		事実と反すると気付いて１年契約締結から５年以内	残りの契約解除可

（対象商品・サービスによっては、取り消しや解除の適用外です。）

※④ いわゆるマルチ商法
　⑤ 内職商法のこと
　⑥ エステティック、語学教室、家庭教師、学習塾、パソコン教室、結婚相手紹介サービスなど

不動産契約のクーリングオフとは？

一般的なクーリングオフ制度と同様に、不動産の売買取引もクーリングオフによる契約の解除が可能です。以下はその根拠となる、宅建業法第37条の2の条文（抜粋）です。

❝宅地建物取引業法第三十七条の二

宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主は、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。（以下略）❞（引用元：e-gov）

上記のとおり、不動産の売買契約に関して消費者は申し込みの撤回/契約の解除が法律によって認められています。もちろん、すべての不動産契約に関してクーリングオフが適応されるのかというと、そうではありません。特定の条件下において、不動産契約はクーリングオフが適用除外となります。

不動産のクーリングオフが可能か不可能かを分けるポイントは以下の３点です。

① 申し込み場所はどこであったか？

② 代金と商品の受け渡し状況はどうなっているか？

③ 当事者（売り手と買い手）は誰か？

それぞれについて詳しく解説していきます。

申し込み場所の要件とは？

クーリングオフにおいて重要となってくるのは、買い主が意思表示（申し込み）をした場所になります（契約をした場所とは異なる場合があります）。以下の場所で契約の申し込みを行った場合には、契約のクーリングオフが適用されなくなります。

☑宅建業者の事務所

継続的に業務が継続できる施設かつ専任宅建取引士の設置義務がある場所を含みます（宅建業者が不在か否かは不問）。

☑土地に定着する場所かつ専任宅建取引士の設置義務がある場所

例:)　モデルルーム　住宅展示場　案内所

☑自宅や勤務先（買い主が指定した場合）（⇒規則第16条５第２号）

逆にこれら以外の、喫茶店や飲食店などで申し込みを行った場合などはクーリングオフが可能です。

代金と商品の受け渡しに関する要件とは？

クーリングオフをする際には、商品と代金の受け渡し状況にも注意が必要です。

・宅地建物の引き渡し　かつ

・購入代金の支払いが全額分清算済み

の両方を満たしている契約に関しては、クーリングオフを行うことができません。（⇒37条２第２号）

取引の安全を阻害する要因になり得るため、商品と代金の交換が完全に終了してしまった場合には、過失等がない限り契約の取り消しができないようになります。

契約当事者に関する要件は？

・不動産の売り主が宅建業者であること　かつ

・買主が「宅建業者以外」であること　が原則です。

故に売主が非業者の場合や、業者同士の取引ではクーリングオフが適用除外になります。

そのため、例えば民間の地主様が、自らの土地を業者へ売却するケースではクーリングオフは適用されません（売り手が業者ではないため）。そのため、契約を解除するためには別の手段で取り消しを行う必要があります。

不動産契約のクーリングオフ手続きとは？

それでは、実際に不動産契約のクーリングオフ制度を用いた解約には何が必要となってくるのでしょうか。以下で具体的な手段や注意点を解説していきます。

クーリングオフ通知の日付制限は？

不動産売買のクーリングオフをするためには、８日以内に通知を発信しなければならないという決まりがあります。８日以内に相手に届く必要はありませんので、期限内の消印がついていれば到着はいつでも大丈夫です。（⇒特定商取引に関する法律第9条第2項ほか）

例えば、1/1（金）の昼に契約書を受け取った場合には、1/8(金)の夜12時までに消印がついていた郵送物がクーリングオフの対象となります。1/9の消印は無効になりますので、注意しましょう！

通知の送り方

クーリングオフの通達は、書面で行うことが絶対の条件となっています。ここで言う書面とはハガキ・封書・内容証明郵便・FAXなどの手段を用いた郵送を指します。また、クーリングオフ文書の郵送に関しては「内容証明郵便」を用いることが一般的です。これを用いないと文書を郵送したという証拠が手元に残らないため、出来ればコピー２部と印鑑・封筒をもって郵便局で内容証明をしてもらいましょう（謄本1枚440円）。

用紙及びフォーマットは特に規定がありませんが、謄本に記入される文字には規定があり、縦書きは１枚1行20字26行と定められています（横書きの場合は、1行26字20行/1行13字、1枚40行以内）。インターネットから電子内容証明という申し込みも可能です。

加えて郵便局では内容の証明のみならず、配達されたことを証明する「配達証明」というサービスも依頼できるため、余裕があればこれらを生かして文書を送りましょう。配達証明は郵送窓口での口頭の依頼で可能です。