更新日：2021/7/29：文章をより見やすくなるように修正しました。
こんにちは！
川越市アイエー本社のサイト担当のカンです。
先日は先行販売された新商品「アサヒスーパードライ 生ジョッキ缶」の受注が殺到したため、出荷が一時停止されたという悲しいニュースがトレンドに上がってきてましたね。僕も最近は、仕事終わりに家で一杯やるのが毎日の楽しみだったので、この機会に流行に乗って生ジョッキ缶を試してみたかったです…
さて、ビールといえば大変リラックス効果のある飲み物として知られています。僕も悩ましい状況に陥った時にはいつも一休みしてアルコールを摂取したくなってしまいます。皆様も土地や税金の話を聞いて、よく頭を悩ませることはありませんか？今回はそんな土地や税金に関してのコラムを執筆しました。
皆様は所有地を分割する「分筆」の手続きについてご存知でしょうか。土地をあえて分割することにどのような意味があり、また如何なる工程が必要とされるのかという事について紹介していきます。
分筆を知る上での前提知識を解説
グーグルの検索エンジンに「市街化調整区域 」と入力すると、「分筆」という予測検索が出てきます。おそらく市街化調整区域を相続することになったであろう方などが分筆について調べているのではないのでしょうか。
そこで今回は市街化調整区域に触れつつ、分筆について説明していきたいと思います。
市街化調整区域って何？
初めにですが、「市街化調整区域とは何か」ということについて解説していきます！
市街化調整区域とは、ズバリ「市街化を抑制している地区」のことです。広く安い土地というのが特徴ではありますが、調整区域にはより厳しい建築の制限がある場合がほとんどです。
そのため、一般的には市街化区域 （市街化を促進する地域）で建物を建築する場合が多いのですが、市街化調整区域は土地自体が広いまま残っている場合が多いため、それだけ分筆する機会も市街化区域の土地と比べたら増えているのかと思います。
詳しくは過去のコラムを参考にしてください。
関連コラム：市街化区域と市街化調整区域の違いは何だろう？【※川越市の参考例/画像あり】
続いて、「分筆」という言葉がどのような意味を持つのかを説明していきます！
分筆って何？
簡単に説明すると“一つの土地を複数に分ける手続き”のことです。言い換えるならば、不動産の個数そのものが増えるということですね。そして、この一連の変更を土地台帳に記帳することを分筆登記と呼びます。逆に複数の土地をまとめる手続きのことを合筆と呼びます。
語源・知識
土地登記簿の数え方として採用された「筆」は、権利対象としての単位として今も使われています。土地の数え方は、一筆（ひとふで/いっぴつ）、二筆（ふたふで/にひつ）です。
「分筆」と「分割」との違いは？
不動産の手続きでは、分筆とは別に「分割」というワードが登場します。これらの違いは、ざっくり言うと書類上の土地権利の変更を登録するかどうかです。
具体的には、分筆では新たに登記の申請が必要となります。つまり、元の土地と分けた土地が全く異なる権利関係のものとして登録されることになります。
一方で分割とは、“登記は一つのまま利用上の土地を分ける”ことを指します。分割は所有地にもう一棟家屋を建てたいという場合に行われます。
例えば、親が持つ土地に新しく息子夫婦が家を建てたいときには、分筆よりも分割をすることの方が好まれます。（※建築法の基準を満たしている場合ならば、分割をすることで一つの土地に複数の建物を建てられます。）
分割の場合だと書類上は一つの土地であるため、抵当などに入る場合には所有する土地や建物全体が担保として入ることになってしまいます。
分筆登記した時に起こること…
分筆を行った場合、登記と権利関係にどのような変化が起こるのかを解説します。
まず分筆後の物件は地番が変わり、その他にも名義人が変更される場合には登記上の項目が更新されます。また既に分割前の土地が担保に入っている場合は、共同担保目録を作成する場合があるので注意が必要です。
分筆前の土地に関しては、地積更正（土地の面積を測量し直すこと）が必要になります。これに関して、役所に申告することは義務ではありません。
分筆のメリットとは？
では、闇雲に土地を分けてもいいのかというと、そういうわけではありません。状況や目的に応じて分筆をすべきかということについて検討していくことが重要となってきます。
そこで、分筆に際してのメリットデメリットを整理していきたいと思います！
①土地の所有者を変えることができる！
土地を所有者の相続人で分けたい場合、土地の分割ではなく分筆を行う場合が多いです。
これによって、もともと一つだった土地を複数の所有者の名義に分けることができます。
すなわち、土地の相続人が各々土地を自由に活用・売却などをしたいときには、分筆をすることが必要となってきます。相続のために土地の分筆を考えていらっしゃる方は、相続前に分筆を行っておくことをお勧めします。
②土地の有効活用につながる！
実は、土地はそれぞれの用途が決まっており、登記上“畑”や“宅地”に設定している土地はその用途通りの使用をしなければなりません。あらかじめ定められた土地の用途区分を「地目」、そしてこれを変更することを「地目変更」と呼びます。
例えば、畑として地目が設定されている土地の一部をコンテナとして活用したいなどといった場合には、土地を必要に応じて分筆した後、地目を雑種地に変更することによって土地活用が可能となる場合があります。
同様に、自分の持つ土地の一部を高く売りたいと考える時には、分割して地目変更を行った方が良い場合があります。
③減税につながる！
例えば土地の分筆を行うことにより、固定資産税の額を下げることができる場合があります。固定資産税は、毎年建物や土地に適用される「固定資産税評価額」に比例した額を支払うことになっています。これは土地の時価によるところが大きいですが、土地の形状や周囲の道路との接し方などによっても変動してきます。気になる方は査定を行ってみて、税金が安くなるか確かめてみましょう。
④売却・抵当に入れるのが容易になる！
土地の一部を担保として抵当に入れたい場合や、土地の一部を売却したい場合などには分筆が役に立ってきます。所有地全てを売却・抵当に入れるのは困るという方は、分筆の手続きを行って、土地を切り離すことが必要になります。他にも「納税を現金ではなく不動産で行いたい」という、“物納”を行う場合にも分筆を行いましょう。
分筆のデメリットとは？
しかし分筆によってもたらされるものはメリットだけではありません。
①建築が困難になる？
一つの土地を複数に分けることで、今までになかった規制がかかってくる場合があります。
例えば分筆した土地が道路に接していない場合や、間口が2メートル以下である場合には、建築基準を満たしていないため建物を建てることができなくなってしまいます。
また市街化調整区域のケースでは、一度土地を分筆してしまうと法律上、家屋の再建築ができなくなることがあるので注意が必要です。詳しくは過去のコラムを参考にしてください。
関連コラム：幅員、種別など建築基準法上の道路の調べ方を解説
関連コラム：再建築不可物件を再建築可能にする！メリ・デメを解説！
②固定資産税が逆に高額になってしまうケースも…
もともとは適用内であった固定資産税の減税措置が外れてしまうことがあります。例えば「住宅用地の特例」によって、土地の利用用途が宅地であるときには固定資産税は大幅な減税がなされます。（課税額標準は6分の1までに減少する。）
宅地から別のものへ地目の変更を行ったり、住宅のない土地が生まれてしまったりすると、固定資産税は大きく跳ね上がってしまう場合があります。
以上のメリットデメリットも考慮しながら、分筆の判断をしていかなければなりません。無論売却する予定がある場合には、よくよく検討を重ねてから分筆登記を行うことが重要となってきますね。
市街化区域と市街化調整区域の分筆の違いは？
ここまで一般的な分筆の登記について述べてきましたが、実は市街化調整区域は市街化区域と比較して分筆登記に条件や注意点があります。そこで、当コラムでは市街化調整区域の分筆に関して通常とは異なる点をまとめてみました。
一筆の土地の最低敷地面積が異なっている！
分筆自体は実務上の解釈に基づいて0.01平方メートルの土地まで切り分けることが可能ですが、そこに建物を立てる場合にはまた条件が出てきます。
川越市の条例をもとにして述べると、一区画の土地の最低敷地面積は100平方メートル以上であると定められています（川越市開発行為等指導要綱第19条）。しかし、市街化調整区域に関しては、200平方メートル以上を原則として最低敷地面積として定めているようです（川越市開発許可等の基準に関する条例）。
地目の変更が意外と大変！
上記で述べた通り、分筆をすることによって土地の一部の地目を変更することが出来るようになります。しかし、市街化調整区域に関しては、地目の変更が困難であるケースが存在します。特に農地を他の地目へと変更する「農地転用」と呼ばれる手続きは、市街化区域と比較して農業委員会の許可が下りづらいと言われています。
詳しくは過去の記事を参考にしてください。
関連コラム：どこにでも家を建てられるとは限らない？農地転用と農地種別の関係を解説！
流れ・相場・期間
それでは実際に、分筆登記を行う際にどのような手続きが取られるのかということを解説していきます！また、分筆に必要となる金額や時間についても説明していきます。
流れは？
①資料調査
役場に行って謄本や公図をそろえます。
②測量
土地の面積や境界線などを官公署のデータと照会しながら各種測量します。個人での測量は困難であるため、専門家に任せることが一般的です。
③境界確定と境界標の設置
役所の方や隣接する土地の所有者参加の下で現地調査を行わなければなりません。これには別途時間や費用がかかってきます。
④分筆登記申請
土地家屋調査士の方へ委託することで、①~④の書類作成や、手続きは一括して行ってくれることが多いです。ちなみに「測量士」に依頼をしても登記を目的とした測量ができないので注意が必要です。
分筆登記の相場はどのくらい？
日本土地家屋調査士会連合会の調査によると、分筆登記のために家屋調査士に支払う報酬額が全国平均で約43万円かかるというデータがあります。
支払いの内訳としては、土地の調査費・（境界確定）測量費・登記申請費などがあげられます。これらの金額は、土地の大きさ・隣接地の数や所有者の数・測量の範囲などによって変動します。
また、土地地積更正の申請を行う場合には大体6万円程の費用が別途必要になり、土地地目変更登記には平均して4万5千円程の報酬額が支払われています。他にも分筆登記に必要な登録免許税（分筆登記後に分かれた土地の数×1,000円）などを支払う必要があり、それぞれの要望に対してかかってくる金額は大きく変動します。
事前見積もりを行ってくれる業者が多いので複数査定をしてから検討を進めてみてはいかがでしょうか？
どの程度の時間が必要か？
隣接住民の立ち合いや、境界の確定、官公署への証明などすべてを含めて大体1~3か月を要する場合が多いです。既に境界確定の手続きが済んでいる場合ならば、分筆登記の申請を出してからの所要時間は、約10日前後かかるといわれています。しかし、土地の確定測量や土地地積更正も同じく行うことが必要であるため、さらに時間がかかることがほとんどです。
また、稀にこれ以上に日数がかかってしまうケースも存在するようです。遅くなってしまう要因としては、
・近隣住民との連絡が取れない
・現場調査に官民立ち合いが必要
・越境などの協議が長引く 等の要因があげられます。
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分筆の大まかな概要は御理解いただけましたでしょうか。分筆には大きなメリットが存在する反面、かかってくるコストや時間は相当大きなものです。十分その良さと手続きを理解することが重要ですね。
さて今回は市街化調整区域と分筆についてのコラムでしたが、もし土地に関して売却をお考えのお客様は、市街化調整区域を得意とする不動産屋に相談してはいかがでしょうか？
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更新日
更新日：2021/4/16：タイトルを修正しました。
更新日：2021/4/17：文章をより見やすくなるように修正しました。
更新日：2021/6/1：文章をより見やすくなるように修正しました。
