土地の買取王アイエー|土地の売却（売る）、査定なら株式会社アイエー！埼玉県川越市を中心に市街化調整区域などの土地を高価買取中！

更新日：2021/06/09　16:30　誤字を修正しました。

こんにちは！
川越市の不動産・アイエー本社のサイト担当のあさりです(^^)

昨日からTVアニメ「不滅のあなたへ」が始まりましたね。私あさりは生粋のアニメ・漫画好きで今回の「不滅のあなたへ」のアニメ開始を心待ちにしておりました･･･！作者は「聲の形」で一世を風靡した大今良時さんです。

内容は「刺激を受けたものの姿へ変化できる能力」と「死んでも再生できる能力」を持つ主人公フシが、様々な人と出会い、人間を模して成長する姿を描くものとなっております。

私自身涙もろいので1話からポロポロ泣きながら見ていたのですが、人と人とが繋がり合って生きている世界で「不死身」であることはどれだけ過酷なことなのだろうか、と思ってしまいました･･･2話以降も気になって仕方がありません。（漫画を思わずポチるところでした･･･）

近頃は「鬼滅の刃」「呪術廻戦」とヒット作品が多いですが、この「不滅のあなたへ」もぐっと人気が出るのではないかな？と思っております。

さて、最近気になるアニメと言ったら「不滅のあなたへ」ですが、土地の売却時に気になることと言ったら「売却にかかる税金」ではないでしょうか？

今回のコラムでは「土地の売却にかかる税金」について「分かりやすく」解説していきたいと思います！

土地の売却にかかる税金は３種類！

不動産の売却には「所得税」「住民税」「印紙税」の３つがかかります。「印紙税」は利益が出ても出なくても払わなければいけませんが、「所得税」「住民税」は売却によって利益が出た場合のみ課されます。

「印紙税」

印紙税は印紙税法で定められた課税文書に対してに課税される税金です。土地の売却においては、不動産売買契約書が課税文書に当たり、契約書の記載金額により税額が決まります。

「所得税」「住民税」

不動産を売却した際に「利益」が出ると、それは「譲渡所得」と呼ばれ「税金」の課税対象になります。「所得税」と「住民税」から引かれることになりますが、ポイントになるのはその時期です。

所得税と住民税のタイミングがずれているので要注意です。所得税・住民税の納税は売却の翌年となるので、売却代金は全て使わずに残しておく方が好ましいと思います。計算方法は下記の【税額の計算方法】で詳しく説明させていただきます。

売却にかかる税金のよくある３パターン！

土地の売却にかかる税金は3パターンに分けられます。1つ目は購入した金額よりも売却した価格が高い場合、2つ目は購入した金額よりも売却した金額の方が安い場合、3つ目は購入金額が分からない場合です。ひとつずつわかりやすく解説していきたいと思います。

①購入した価格より売却価格が高い場合

この場合は下記の表のように購入した金額よりも土地の売却金額が高い場合、「儲け」が出てしまっているので「譲渡所得」を得たことになります。「譲渡所得」とは、資産を売却した際に生じる所得をいいます。上記の図では「得」＝「所得税」と省略していますが、実際は「得」から「購入や売却にかかった諸費用」を抜いたものになります。詳しくは後述させていただきます！

譲渡所得の計算方法

まず、「譲渡所得」がいくらになるのかを求める必要があります。土地の売却には売買金額のやりとり以外にも諸費用がかかります。「売却にかかった諸費用」は譲渡費用として引くことができ、同様に「土地の購入の際に生じた諸費用」も取得費として引くことが出来ます。

譲渡所得＝収入金額（売却価格）－取得費－譲渡費用

取得費

土地を購入したときにかかった金額のことを指していて、土地の購入価格の他にも仲介手数料や測量にかかった金額等の諸費用も含まれます。

【例】

・購入代金
・購入時の税金(印紙税、登録免許税、不動産取得税等)
・仲介手数料
・測量費、整地費、建物解体費
・設備費、改良費
・一定の借入金利子等

譲渡費用

売却をするときにかかった金額のことを指していて、売却するにあたってかかった解体費や仲介手数料が含まれます。

【例】

・仲介手数料
・印紙税
・建物解体費
・借地権の名義書換料

税額の計算方法

不動産を売却したときの譲渡所得も所得（儲け）なので、所得税と住民税の課税対象になります。譲渡所得に対する税額を計算する場合の税率は、売却した年の1月1日現在でその不動産を所有していた期間によって分類します。買ってから5年目の年に売却するとまだ5年を経過していないことになり、長期譲渡所得が適用されませんので注意が必要です。

ここでは、「どのくらいの期間その土地を持っていたのか」で税率が大きく変わってきます。

長期譲渡所得：所得期間が5年超の場合
短期譲渡所得：所得期間が5年以下の場合

下記の表をご覧いただくとわかるように、長期譲渡所得だと所得税と住民税合わせて20％（厳密に言うと復興特別所得税が入りますが割愛します）長期譲渡所得だと所得税と住民税合わせて39％とおよそ2倍の税率の差があります…

これは「土地転がし」（土地投機）防止のためです。
「土地転がし」とは短期期間で土地を安く購入して高く売却する商売です。業者間で売買を続け、価格がつり上がった状態で買主に売る悪質なものもあり、そのようなことができないように短期での売買の場合は税率が高くかかるようになりました。

※2013年から2037年までは復興特別所得税として所得税額の2.1％が加算されます。

【長期譲渡住宅の場合の例】
国税：所得税15％
国税：復興所得税0.315％（所得税15％×2.1％）
地方税：住民税5％
合計：20.315％

【参考資料：国税庁ＨＰ】

②購入した価格より売却価格が安い場合

上記の表のように購入した金額よりも土地の売却金額が安かった場合、「得」所謂「儲け」がない状況なので「税金」はかかりません。

③購入価格が分からない場合

「祖父が購入した土地を相続したのですが、資料が残っていない…」等、『購入価格がわからない』という場合は原則「売却した金額の5％」を所得費として換算することになっています。

先程の説明の通り譲渡所得は収入金額（売却価格）－取得費－譲渡費用ですので「売却価格の5％」だと課税される金額が高くなってしまう可能性があります。

【例】1200万円で売却した時

設定は「購入価格1000万円」「購入諸費用100万円」「売却にかかる諸費用50万円」の場合です。

購入した時の書類・情報があるかないかで課税対象額に大きな差が出てしまうことがご理解いただけると思います。もちろん、先祖代々の土地であれば、数十円から数万円で買ったかもしれません。このような場合は、「売却した金額×5%」で計算した方がお得になります。ちなみに買った金額が分かっていても、5%で計算できるようです。

売却したのに多額の税金がかかるなんて･･･どうにかならないの･･･？

どうにかなります！

原則では「売却した金額の5％」を所得費として換算することになっていますが、売買契約書が見つからなかったとしても、「売買代金の領収書」「当時の相手方とのやり取りメモ」「当時の不動産チラシ」でも「参考資料」として扱うことが出来る場合があります。

几帳面な方であれば「日記」に土地を購入したことをメモしていたなんてこともあるみたいです。
もちろん、「日記」も参考資料になります。ただし、どの情報を元に計算をしていくかは税理士さんによって変わってきますので、一概に「チラシやメモが見つかれば大丈夫」と言うわけにはいきません。

「どうしても書類も参考資料もない」と言うことであれば、当時の不動産価格の平均値を使うということも可能です。

ただし、この調査や判断及び手続きは個人でやるには限界があります。不動産や税理士事務所に相談する必要があるでしょう。

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