2021/8/14 目次を追加しました。
こんにちは！
川越市の不動産会社、アイエー本社のコラム担当のカンです！
時が過ぎるのは早いもので、いよいよオリンピック開催まで50日を切りましたね。今年のオリンピックはコロナの脅威もありますが、日本開催による自然災害などの被害も起こらないことを祈っています。
本日の報道によると、愛知県が南海トラフに備え被害想定や耐震改修補助制度のパンフレットを刷新した他、高松市が避難訓練と学習を開始したとのことで注目を集めていました。近年は日本全体を通して、防災に対する意識が高まっているように感じます。自分たちで暮らしの安全を確保するために、僕も自然災害について学び、準備をしていきたいと感じました。
さて、私たちの身近で暮らしの平穏を妨げる要因といえば、「土地の境界線問題」がありますね。隣人同士が所有地の権利に関して主張を譲らず、裁判に発展してしまうといったトラブルは、実は頻繁に起こっています。
今回のコラムではそんな境界線のトラブルを回避するための参考として、「土地境界線」の「調べ方」について執筆しました。
境界線とは？
自分の土地と隣人の土地を分ける線を境界線と呼びますが、実は土地には二種類の境界線が存在することをご存じでしょうか？初めに、境界線の「筆界」と「所有権界」の区別について解説していきます。
筆界とは？
筆界とは、法務局が初めて土地を登記したときに定められた区画の境界です。これは隣接する土地所有者同士の意向や合意によって変動することはありません。ゆえに「公法上の境界」と呼ばれています。
所有権界とは？
所有権界とは、土地の所有者の権利が及ぶ範囲を画する境界です。所有権界は土地の所有者間で自由に移動させることができるため「私法上の境界」と称されることもあります。隣人との話し合いで境界確認書を作成したとき、当事者間の取り決めとしては有効に働きますが、登記の手続きをするまで第三者に権利を示すことはできません。
「筆界」と「所有権界」は基本的に一致していますが、稀に売買や時効取得・贈与などで所有権移転が起こった後、土地の分筆登記がなされなかったときなどはこれらが異なる場合があります。土地の筆界が決まっていない時に新たな建築を行ったり、土地の売買や分筆を行ったりする場合に境界線のトラブルが起こりやすいと言われています。
境界標とは？
境界標とは境界線の位置を示す目印となるものです。材質はコンクリート製のものもあれば、鉄製や木製のものもあります。境界線の折れ点に設置され、境界標をたどれば境界線が分かるため、境界標で確認するやり方が最も簡単に現地の土地境界線を見る方法です。
▷境界標の種類と見かた
引用：日本土地家屋調査士連合会『知って得する、境界標の｢知識｣』
境界線をめぐるトラブルと現状
境界線の確定は、土地を所有する者にとって非常に大きな意義を持った手続きです。境界標の設置や土地の確定測量を怠ったばかりに、隣人との間で境界線トラブルが発生するというのはありがちな事例となっています。ブロックの越境（はみ出し）や過去の口約束の錯誤、自然災害での境界変動などによる悲劇を生み出さないためにも境界線はきちんと把握しておきましょう。
現況測量：隣人との境界同意が無い中で行う測量です。登記申請は不可です！現地の塀や境界標で囲まれた範囲を測量します。
確定測量：隣人や道路管理者との境界同意がある場合の測量です。登記申請が可能です！分筆（土地を分けること）や地積更正（面積を正しく測り、登記簿に反映させること）などに必要です。
数センチの幅の塀が土地の面積を左右し資産価値を大きく下げてしまうこともあるため、皆土地の境界には敏感です。どうしても隣人同士の話し合いでの解決が難しい場合には、１００万円前後の費用を用意して「境界確定訴訟」を起こす必要があるかもしれません。事前に境界をはっきりさせておくことが土地のトラブルを抑止するために最も重要な手段となってきます。
関連コラム：川越の不動産屋が解説する「越境」の解決方法とは！
土地境界線の調べ方は？
それでは実際に土地の境界線を明確にする方法について見ていきましょう。土地の境界線を確かめるためには、3つの方法があります。
1.地積測量図/公図の情報確認
地積測量図とは、一筆の土地測量の結果を記した法的な力のある図面です。分筆登記や地籍更正登記の申請をする際などに使用される書類であり、土地の面積や境界標の位置、正確な土地の形状などを明らかにすることができます。1960年以前の土地調査の情報は地積測量図になっていないこともあります。
公図では詳細な境界線を確認することはできませんが、大まかな境界やその他情報を判別することができます。いずれの書類も所定の法務局で誰でも確認することができる上、インターネット上でも（有料で）閲覧が可能になっているため有効に活用していきましょう。
出典：盛岡地方法務局HP
2.土地家屋調査士/測量士への依頼
土地家屋調査士と測量士はいずれも国家資格をもった調査士の測量です。値段は張りますが最新の土地状況を測量するため、最も厳密に土地の境界や面積を明らかにすることができます。できれば土地家屋調査士に土地境界確定測量を依頼して正確な境界を明らかにしましょう。
境界確定測量の費用に関しては30万円-80万円が相場です。隣接している土地が多い場合や、官民立ち合い（役所の人間の参加）が必要な場合には比較的値段が高くなります。土地家屋調査士に登記申請を依頼する場合には4-8万円の費用が発生します。大体1-4か月ほどの時間がかかるため、早めに手続きを進めることをお勧めします。
土地家屋調査士と測量士の違いとは？
土地家屋調査士：法務省管轄 不動産の表示登記（所在/地番/地目/地積などの更正）が目的
測量士：国土交通省管轄 公民問わずの正確な測量が目的
3.筆界特定制度を用いた調査
筆界特定制度では筆界特定の申請をした後、筆界調査委員による筆界特定の調査が行われます。これによって通常であれば所有者が行うべきである筆界証明の資料収集を、筆界特定登記官と民間の専門家が受け持ち、裁判なしで結論付けることができます。2020年には全国で、年間4,224件の筆界特定制度の受理件数がありました。（参考：e-stat）
筆界特定制度のメリットは、通常の境界確定訴訟であれば２年ほどかかる裁判が、半年から１年程度の時間で結論を出すことができるという点です。また、値段も大体５０万円～８０万円ほどの測量費用と数千円の手数料しかかからないため、裁判をするよりも安く費用を抑えることができます。
まとめると、
・簡単に筆界を確認したいなら地積測量図を見る
・売買や相続のため正確な測量が必要なら土地家屋調査士に依頼する
・公正な審査をしたいが、あまりお金や時間をかけたくないなら筆界特定制度を利用する
といった使い分けが可能です。
境界線確定のメリットとは？
境界線を確定することにはどのようなメリットがあるのでしょうか？以下で境界線が明らかになることの利点を解説していきます。
土地境界線関連のトラブルを抑止できる
土地の境界線が判明しているということは、必然的に隣接地との境界で不確定な要素がなくなるということです。例えば、かつては当事者の土地間に植えた木や畑の端で区切っていた境界線が後々になって不明瞭になるといったケースなどを抑制することができます。また境界のブロックが反対側にはみ出してしまっているといったケースや、塀が日当たりや風通しを遮ってしまったというケースに関しては、境界確定の有無がポイントとなってくるため境界確定は多少の費用を負担してもやる価値があります。
建築のために活用できる
例えば建築を行うときに、建物が建築基準法を満たしているかを確かめるため「建築確認申請」などを出しますが、筆界が未確定であるとこれが不許可になるケースが見られます。よって建築をスムーズに行うために境界の確定が必要である場合があります。
また、土地の測量で境界線を確定させると同時に面積なども判明するため、最大限土地を活用した建築を行うことができるといったメリットもあります。なぜなら建築を行う際には、建築基準法の要件で土地内にどれほどの建物を建築できるかといった「建ぺい率」の制限がかかっているためです。
関連コラム：建築制限とは具体的にどんな制限があるの？建築基準法に触れながら解説！
土地の売買や住宅ローン申請が容易になる
境界未確定でも原則として建物の建て替えや売却自体は可能ですが、トラブルを避けたいならば事前に土地境界の確定測量まで行うことが無難です。土地の売買をする際には境界確認書を求められることも多く、筆界が確定しないままの手続きによって「瑕疵担保責任」などに問われる可能性もあるため、注意が必要です。
また、境界確定によって土地を担保にローンを組みやすくなるというのも大きなメリットです。境界が決まることで土地の資産価値がある程度保証され、金融機関から土地のローンの設置をしてもらいやすくなります。
「瑕疵担保責任」については過去のコラムを参考にしてください
関連コラム：川越の不動産屋が不動産にまつわる面白い判例をわかりやすく解説！
土地の境界未確定は分筆や地籍更正ができないといったデメリットがあるため、いざというときに困らないようにするためにも、筆界の特定は重要です。当然、相続などで土地を分けることになる場合には、前もって測量や境界確定がなされていないと相当の時間がかかってしまうことになります。
土地買取ならアイエー！
今回は「土地の境界線」に関してのコラムを執筆しましたが、ご理解いただけましたでしょうか？土地の境界トラブルを避けるには、前もって境界線を確かなものにしておくことが何より重要です。境界の確定には大きな費用がかかってしまいますが、売却やローンをスムーズに行い、後々に悩みを残さないためにもぜひやっておきたいですね。
さて、土地のお悩みといえば、所有地の売却に関する問題がありますね。土地売却に関して疑問をお持ちのお客様は土地買取を得意とする不動産屋に相談してはいかがでしょうか？我々アイエーは、埼玉県川越市を中心に土地高価買取を行っております！
特に市街化調整区域の売却をお考えの方は是非、埼玉県川越市の不動産会社アイエーご相談ください！無料ネット査定は下のフォーラムよりお待ちしております！
アイエー土地買取ナンバーワン宣言！
他社で買い取りを断られた土地を売りたい
相続問題で早急に土地を現金化したい
農業を引退して使わない農地を活用したい
査定なら株式会社アイエー！埼玉県川越市を中心に市街化調整区域などの土地を高価買取中です！
簡単！2分で無料土地査定も可能！
住所と平米数などの簡単な項目を以下のフォームに入力するだけで、土地の査定が完了します！！
まずは無料ネット査定からお試しください～♪
\ \ \ 査定サイトはこちら「アイエー土地査定ネット」/ / /
関連記事・おすすめコラムはこちら！
前回のコラム：【埼玉B級グルメ】ジャンクガレッジがハマる！女性目線で本音食レポ！
おすすめコラム：市街化調整区域の分筆の注意点とは？費用・期間について解説
おすすめコラム：子供が引き起こすマンションの騒音トラブルを不動産屋が解説！
