更新日：2021/7/15 まとめコラムを追加しました。
皆さんこんにちは。川越市アイエーのサイト担当の鮎太郎です。
Withコロナという体制の下で読書などを楽しんでいる私ですが、皆さん休日などはどのようにお過ごしでしょうか。やはりお家にいると自然とリラックスすることができて時間の流れもゆったりと感じます（笑）
さて今日のテーマはずばり 「2022年問題」！って、、、あと２年しか時間がないのでは！？
時間があるうちに急いで内容を確認して参りましょう！
「2022年問題」とは！？
結論から申し上げますと2022問題とは、生産緑地制度への登録から30年が経過して解除要件を満たした土地が2022年から一斉かつ大量に出回り、不動産市場全体に悪影響を及ぼすのではないかという予想です。では、なぜそのような事が起こり得るのでしょうか？
キーワードは生産緑地法！
2022年問題を理解するためには生産緑地法について理解しておく必要があります。
現在2020年から28年前である1992年に、新たに改定された生産緑地法というものが市街化区域内にある農地を対象に施行されました。生産緑地法とは都市部における緑地(農地)の公益的な機能の保全を目的として制定された法律であるために、農地を運営するにあたっての様々な優遇措置が定められています。
具体的に見ていくと、例えば生産緑地に指定されると固定資産税などが一般の農地並みに減額される、相続税が安くなる、または相続税の納税猶予などの措置を受けることができるといったメリットがあります。
しかしその一方で、様々な制限を受けてしまうといった大きなデメリットもあります。
関連記事：市街化区域と市街化調整区域の違いは何だろう？都市計画法に基づいてわかりやすく解説！【※参考例/画像あり】
生産緑地の制限って何？
生産緑地制度のデメリットとなり得る制限は大きく分けて2つあります。
１つ目の制限は、緑地（農地）としての公益的な機能を維持するため、原則的には生産緑地制度の指定を解除するまで緑地として使用し続けなければならない(もしくは農業関連施設しか建てられない)というものです。
最近では生産緑地法の改正によって、許可の上で生産緑地に直売所や加工施設、農家レストランなどが建築できるようになりましたが、宅地への転換といったような土地活用は行えないうえに勝手に土地を第三者へ売却することもできません。
2つ目の制限は生産緑地制度の指定解除に関する制限です。
生産緑地制度の指定の解除には3通りの方法がありますが、耕作者の耕作不能(耕作者のけがや病気を指しており、経営難は解除要件に該当しない)や本人死亡による相続を除けば30年間を経過することのみが解除要件となります。
皆さんはもうお気づきでしょうか。生産緑地に指定された土地が宅地化も売却もできないことを踏まえて考えると、遠回しに生産緑地では「30年間の営農義務が課されている」というように捉えることができます。
こうして起こる2022年問題！
今見てきたように生産緑地制度には税制面での優遇はあるものの、土地売買や土地管理といった点では不自由な点が目立ちます。その中で1992年に一斉指定された生産緑地は2022年を迎え、解除要件である「指定から30年の経過」という条件を満たすことになります。それらの大量の土地が一斉に不動産市場に放出されることによって土地が供給過多になってしてしまい、結果的に土地の価値が暴落して不動産市場を混乱させてしまうのではないかと危惧されているのです。
見通し不明の「2022年」↓ ↓ ↓
さて、皆さんは2022年問題についてどのように考えられたでしょうか。こうして俯瞰して2022年問題を見てみると、どうやら複雑な事が多いですよね(汗)
2022年が訪れる前にぜひ今後の方針をご家族などで検討されてみてはいかがでしょうか！
そして生産緑地なんて関係ないと思っている皆さん。「2022年問題」というものはこの通り不動産業界全体に影響を及ぼす可能性をはらんだ問題です。今一度、土地の運営方針などを見つめ直すきっかけとしていただければ幸いです。
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更新日：2020/10/23：タイトルを更新しました
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更新日：2021/7/15 まとめコラムを追加しました。
