更新日：2021/7/15：リンクの追加を行いました。
こんにちは！川越市アイエー本社のサイト担当の鮎太郎です。
最近は何やら「go to イート」を利用した「無限くら寿司」なるものが話題となっているみたいですね。これを利用すれば実質無限にお寿司を食べられると考えると、途方もないロマンを感じてしまいます！
それはさておき、本日は不動産用語の中でも最初の障壁をなしているであろう「市街化区域」と「市街化調整区域」についてのお話です。それでは本題の方を見ていきましょう！
★市街化調整区域のまとめコラムはこちら
市街化区域と市街化調整区域の違いって何？
不動産業者は土地を調査する際に、まずはその土地が「市街化区域」にあるのか、それとも「市街化調整区域」にあるのかを調べます。なぜなら市街化調整区域の土地には基本的に建築することが出来ないからです。
大都市や中核市では線引きされていること(市街化区域と市街化調整区域に分ける事)が多く、中でも政令指定都市では線引きすることが義務付けられています。その一方で地方都市などでは、市街化が進んでいる部分と自然が多く残されている部分の線引きが難しいことから、あえて線引きをせずに「非線引き区域」として指定されていることがあります。
さて、市街化区域も市街化調整区域も非線引き区域も都市計画法に基づいて指定されますが、都市計画法ではどのように扱われているのかを見てみましょう。
ポイント！
1. 市街化区域には誰でも建築ができる
2. 市街化調整区域には基本的には建築できない
3. 非線引き区域として指定され、線引きされていない場合がある
都市計画法
都市計画法では市街化区域と市街化調整区域に線引きすることの意味を以下のように説明しています。
都市計画法第七条
1項 “都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分を定めることができる”
２項 “市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする”
3項 “市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする”
このように都市計画法に基づいて市街化区域と市街化調整区域に線引きすることによって、市街化を促進させる部分と市街化を抑制する部分を区別し、効率的に都市形成を促すことが出来ます。そのような事情があるために、原則的に市街化調整区域には建築が出来ないのです。
市街化区域で暮らすメリット・デメリットとは
市街化区域は前述しました通り、10年以内に市街化が促進されるべき地域が指定されます。そのため人が生活するために適したインフラ(上下水道・電気・ガスなど)や交通網などが整備されており、住宅街や商業地区が立ち並んだ住みやすいエリアとなっています。
例として下に川越の市街化区域の画像を載せておきますので、どうぞ参考にしてみてください。
それでは具体的なメリット・デメリットを解説していきます！
メリット
1.誰でも建築できる
市街化区域は市街化を促進すべき地域であるために、だれでも建物を建築することができます。
2.商業施設が発達している
市街化区域は市街化が進行していることから人口も多く、なおかつ誰でも建築することが出来る地域であるため商業施設が発達していることが多いです。
3.駅からほど近い場合がある
市街化区域は人々が生活するために便利な環境が整っているため、鉄道や主要道路などが程近くに整備されている場合が多く、交通の便が良い物件が多いです。
4.上下水道や電気設備が整っている
市街化区域は基本的に人が住むのに適した地域が整備されているため、上下水道やガスや電気などのインフラが整っている場合がほとんどです。
5.売却しやすい
市街化区域は誰でも建物の建築が出来るため、当然買い手となる対象の人も多いです。そのため物件を売却する際にも比較的売却しやすくなっています。
関連コラム：【図解あり】土地売却にかかる税金の種類・計算・仕組みを解説
デメリット
1.固定資産税が高い、都市計画税がかかる
市街化区域では固定資産税の他にも都市計画税が徴収されます。都市計画税がかからない市街化調整区域と比べると、税制面ではどうしても市街化区域の方が高くなってしまいます。
2.建築費がかさむ可能性がある
市街化区域に家を建築しようとする場合、建築基準法に則って一定の防火性や耐震性が求められます。そのため、条件を満たすように建築しようとしてコストがかさむ可能性があります。
3.敷地が狭いことがある
市街化調整区域に比べて市街化区域は最低敷地面積が小さく設定されている為、敷地面積が希望よりも小さくなってしまう可能性があります。
4.値段が高い
市街化区域は多くの方にとって需要がある土地となっているため、物件の価格が高くなりがちになってしまいます。それが標準的な値段であるといえばそうなのかもしれませんが、値段を抑えたい方には市街化調整区域の物件がおすすめです。
市街化調整区域で暮らすメリット・デメリット
市街化調整区域は農業、林業、漁業などの一次産業を保護するために、自然を残し市街化を抑制するために定められるエリアの事です。そのため基本的に建築することは不可能となっており、例外規定によって建物を建築したとしても上下水道や道路などが未発達であるところも多い地域となっています。しかしながら、市街化区域と比べ固定資産税が安く設定されている点や、都市から比較的近いのにも関わらず豊かな自然の中に建物を構えることが出来るなどといったメリットがあります。
下の画像は川越市の市街化調整区域の様子です。
市街化調整区域の雰囲気は伝わりましたでしょうか。それでは具体的なメリット・デメリットについてみていきましょう！
メリット
1.のどかな環境で暮らすことが出来る
市街化調整区域では農林漁業などがしやすい環境となっている為に、豊かな農耕地帯などが広がっていることがあります。都市部からそう離れていない場所にあるにも関わらず大自然の中で生活できるという、とても魅力的な土地となっています。
2.値段が安い
市街化調整区域は建築するにあたり厳しい条件が付与されていることから、市街化区域に比べて安く土地を購入することが出来ます。そのため、土地を安く仕入れてその分だけ住宅設備などをグレードアップすることが出来ます。
3.敷地が広い
市街化調整区域の最低敷地面積は各自治体によって異なりますが、川越周辺ではだいたい200㎡(約60坪)程度という大きさで設定されています。市街化区域と比べると敷地面積に余裕があるため、余裕をもって建物を建築することが出来ます。
4.税金が安い
市街化調整区域では課税標準額が低く評価されることから、固定資産税が安く産出されます。また将来的な都市計画プランを持たない地域であるために、都市計画税もかかりません。
デメリット
1.建築できる人に制限がある
市街化調整区域に建物を建築できる人は限られています。具体的には都市計画34条や自治体の条例で規定された人などにしか建築許可はおりません。
しかしながらその条件に当てはまる人も決して少数ではないため、条件に該当する方は市街化調整区域に住むことを検討してみてはいかがでしょうか。また、都市計画法34条11号で定める例外規定では、だれでも建物を建築できる可能性をはらんでいるため、ぜひ下記のコラムにてチェックしてみてください。
関連記事：市街化調整区域の開発許可について解説！【都市計画法34条11号，12号・条例における基準】
2.設備費にお金がかかることがある
市街化調整区域では上下水道や電気、ガスなどの基本的なインフラが整っていない場合も多々あります。そのため新たに管の延長工事をする場合などにはそこそこの出費が強いられてしまう可能性があります。市街化調整区域内で物件を探している方は、初めからある程度インフラが整っている土地に目星をつけておいたほうが無難かもしれません。
3.駅から離れている場合がある
どんな土地にも言えますが、特に市街化調整区域では駅からほど遠い場所に物件がある事も珍しくありません。そのため予め周辺の交通環境を確認しておいたほうが良いかもしれません。しかし日常的に乗用車などを用いるような方にはあまりデメリットにならない点でもあります。
4.商業施設から離れている場合がある
市街化調整区域では建物の建築が抑制されているため、商業施設が発達しにくい環境となっています。その反面、さわがしい雰囲気の苦手な方や大勢の人が行きかう通りに家を構えたくない人にはメリットとなるポイントかも知れません。
5.売却しにくい場合がある
市街化調整区域は建築するにあたり厳しい条件が付与されている土地であるという関係上、だれでも建築できる市街化区域に比べると売却できる相手が限られてきます。不動産買取業者に売却を依頼しても調整区域にある事を理由に買い取ってくれないこともあるため、市街化区域と比べると売却しづらいと言わざるを得ません。
おすすめコラム：【市街化調整区域】売買しやすい、しにくい物件
結局住む人の好みによる違いが大きい！
ここまで読んで下さった皆さんは既にお気づきかもしれませんが、「市街化区域」と「市街化調整区域」のメリット・デメリットは表裏の関係となっています。つまり、住む人の好みによって良し悪しが決まるため、一概にどちらの土地が優れているとは言えません。
しかしながら、調整区域の物件が売りにくいというのは残念なことに事実です・・・。「他の不動産業者に買取見積もりを頼んだが断られた」そんな経験がある方は、ぜひ我々アイエーまでご相談ください。
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更新日
更新日：2020/11/4：画像の大きさを調整しました
更新日：2020/11/10：地図のリンクを追加しました
更新日：2020/11/18：レイアウトを変更しました
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