更新日：2020/11/26：画像を追加しました。
こんにちは、川越市にあるアイエーのサイト担当の鮎太郎です。
食欲の秋がやってきましたね！それとも読書の秋でしょうか？遠くの山の木々も町の街路樹も、瞬く間に美しく秋色に染まっていくことでしょう。
今回はまさに山と木々のお話です。皆さんは山林という言葉をご存じでしょうか。不動産業界でよく使われる山林という言葉の正体は山なのか、はたまた林なのか、さっそく見てまいりましょう。
山林の定義ってなんだろう？
山林といえば言葉からなんとなくその土地の様子が見えてきそうなものですが、ここでは法律によって山林というものがどのように位置づけられているのかを見てみましょう。
土地それぞれに割り振られた地目は現況と不動産登記事務取扱手続準則第68条及び第69条というものに則って判定されます。
『山林 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地』 (国税庁ホームページ)
法的には上記のように定義されていますが、土地の上の樹木を伐採したからといって直ちに山林で無くなるというようなことはないようです。また、山林は人工林も自然林も区別なく指定することが可能となっています。
調整区域の山林って売却できるの？
実は山奥までいかなくても町の周辺で山林を目にすることができます。市街化区域の山林はもちろん売却可能な土地といえますが、原則的に建物が建てられない市街化調整区域の山林なども場合によっては売却することが可能です。山林は農地と違って農地法の制限が掛からないために地目変更や所有権移転は農地より簡単に行うことができます。
しかし保安林などに指定されている場合は地目変更などができないため、予め市役所などで保安林かどうかを確認しておくと良いかもしれません。
関連記事：市街化調整区域の開発許可について解説！【都市計画法34条11号,12号・条例における基準とは】
「負の相続」って知ってる？
もしも行ったこともないような山奥の土地と市街地にある土地の2か所を相続した場合、資産価値のある市街地の土地だけを相続するというようなことは可能なのでしょうか。
結論から申しますと、相続した土地の資産価値のある部分のみを相続するといったようなことは出来ません。資産価値のある土地もない土地も、相続するのであれば両方とも引き継ぐこととなります。
一方で相続を放棄するとなりますと家庭裁判所で相続財産管理人を選任し、相続した財産が処分されるまで相続財産管理人へ報酬を払い続けることになります。
このようなどうすることも難しい土地の相続などが巷では負の相続などと呼ばれているようです。
売れない土地はどうなってしまうの？
なかなか売れないような土地を相続してしまった時、その土地はその後どうなっていくのでしょうか。
資産価値の低い不動産が国庫に組み込まれることはありません。そのために土地の買い手が現れるまでは相続人が管理していくこととなります。
しかしながら買い手は必ず現れるとは限らず、買い手が見つかるまでは自らの手でずっと管理していくこととなってしまうケースもあります。そうなってしまいますと、今度はあなたたが被相続人となってしまった時に子孫が土地を相続することとなってしまいます。前述したように相続放棄も可能ですが、放棄後の管理義務なども加味すると相続放棄した方がかえって不便になってしまう場合もありますのでなんとも難しい問題となっています。
未来に託される負の不動産
不動産とは難しいもので相続しても相続しなくても出費がかさんでしまうようなケースがあります。そのような土地は手放さない限り次の相続人へ、つまりは子孫にまで悪影響を及ぼすことになってしまうかもしれません。ここまで読んでくださった皆さんは是非、そうなる前に手段の一つとして「売却」も視野に入れて検討してみてください。
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更新：2020/10/29：タイトルを更新しました
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