こんにちは！
川越市の不動産屋アイエー本社のサイト担当のあさりです(^^)
本日から新型MacBook ProとAirPods（第3世代）が注文受付を開始しましたね！イヤホンと言えば「AirPods」といっても過言ではない時代ではありますが、私はBeats派です(^^)
ただ新型が出たので、これを機に「AirPodsデビュー」しようかなと揺らいでいます･･･（iPhoneユーザーだし･･･）発売は来週の10月26日からなのでそれまでゆっくり悩もうと思います。
余談はさておき、今回は「土地売却の相場」や「土地の金額の出し方」について解説していこうと思います！
実勢価格とは？
土地の価格には「一物五価」と呼ばれ、「1つの土地」（一物）には「5つの価格」（五価）があります。５つの価格とは①地価公示価格②基準値標準価格③相続税路線価④固定資産税評価額⑤実勢地価です。それぞれ「何のための目安になるのか」「どこが出したのか」が変わってきます。
「実勢価格」を知ろう！
今回は一物五価の中でも「実勢価格」について詳しく解説していこうと思います。
実勢価格とは、実際に土地の売買が行われる、または行われた価格を言います。今現在、「1000万円で販売中」の土地であっても、「実際に売買が行われた金額」が実勢価格なので「値上がりして1500万円で売買」「値下がりして900万円で売買」となればそのときの価格が実勢価格となります。
実勢価格って売買が起こるまで分からないのでは？
その通り、実勢価格は「実際に売買が起こること」で決まるので分からないのです･･･ただ、実勢価格の目安を求めることはできるので何通りかの「実勢価格の目安」を求める方法を解説していこうと思います
①公示価格から求める方法
公示価格は国土交通省が土地取引の指標として毎年3月に発表するものです。公示価格の1.1〜1.2倍したものが実勢価格の目安になります。更地（建物がないまっさらな土地）の場合を想定して決められます。ちなみに「基準値標準価格」というものも都道府県が出している地価で公示価格を補う目的があるものなので同じように求めることができます。
【例】公示価格30000/㎡・土地A（50坪の土地）
50坪を㎡に直す：50÷0.3025＝165㎡
公示価格は1㎡で30000円：50坪（165㎡で）165㎡×30000円＝4950000
この1.1～1.2倍が実勢価格：4950000×1.1＝5445000
土地Aの実勢価格は5445000円想定となります。
豆知識
1㎡＝0.3025坪なので50坪を㎡に直すと「50÷0.3025」で「約165㎡」になります。
･･･といってもまず「0.2035」が覚えにくい･･･！！！！
そんなときはざっくり「100㎡＝30坪」と覚えておくと何かと楽ちんですよ♪
公示価格はこちらをご覧ください。
【国土交通省HP：公示価格】
埼玉県地価調査はこちらをご覧ください。（基準値標準価格のことです）
【埼玉県庁HP：令和3年度埼玉県地価調査のあらまし】
②路線価から求める方法
路線価とは国税庁が相続税や贈与税の指標として毎年7月1日に発表するもので「相続税路線価」を指している場合が多いです。公示価格の7〜8割程度に設定されています。
【例】路線価21000円/㎡・土地A（50坪の土地）
50坪を㎡に直す：50÷0.3025＝165㎡（先程同様ですね！）
路線価は公示価格の7割なので：21000÷0.7＝30000（これでほぼ公示価格になります）
公示価格は1㎡で30000円：50坪（165㎡で）165㎡×30000円＝4950000
この1.1～1.2倍が実勢価格：4950000×1.1＝5445000
土地Aの実勢価格は5445000円想定となります。
もっと簡単に！
この式をまとめると「路線価÷0.7×1.1×㎡数」になります。こちらの方がさらっと解けそうですね。
路線価図はこちらをご覧ください
【国税庁HP：路線価図】
③固定資産税評価額から求める方法
固定資産税評価額は、固定資産税納税額を計算するために設定されている価格です。固定資産税は公示価格のおよそ7割といわれています。1軒ごと測定されているため、実勢価格を求める最適の方法ではありませんが、だいたいの目安を調べることはできます。計算方法は上記の路線価の場合とほぼ同じなので割愛します。
【例】固定資産税評価額21000円/㎡・土地A（50坪の土地）
固定資産税評価額÷0.7×1.1×㎡数で求めることができます。固定資産税路線価・地価公示価格・相続税路線価・都道府県地価調査価格はこちらで調べることができます。
【一般財団法人資産評価システム研究センター：全国地価map】
④土地総合情報システムから売買実績を確認する
個人でできる「実勢価格の求め方」（「求め方」と言うより「相場の掴み方」がしっくりきますが･･･）の中で信用できる方法になります。
国土交通省ホームページの「標準地・基準地検索システム」にアクセスして、不動産取引価格情報を確認します。今回は「川越市新宿町」を検索しました。
上記の図のように「坪単価」や「㎡単価」が分かりやすく出てきます。ただし、土地の特定をできないよう情報がかなり浅いので、「坪単価を全て足して割った価格が相場」とはなりません。
⑤業者の無料査定を依頼する
結局のところ、不動産のプロに依頼するのが「正確」だと思います。インターネットで短時間で土地の金額を出してくれるサイトも少なくないでしょう。
その中でもオススメなのが･･･
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