こんにちは!
川越市の不動産会社、（株）アイエー本社のコラム担当のカンです！
皆さまは物件を検索しているときや、不動産会社と話しているときに「古家付き土地」というワードを耳にする機会があるのではないでしょうか？
今回のコラムでは「古家付き土地」がどのような物件であり、いかなるメリットやデメリットを持つのかということについて解説していきたいと思います。
古家付き土地とは？
古家付き土地とは、読んで字のごとく「古家が建ったままである土地」のことです。
「家屋」の部分というよりは、「土地」の部分にスポットライトが当てられた物件の紹介方法であり、むしろ家屋の価値が著しく低いことが示唆される不動産でもあります。一般的に「古家付き土地」の物件を再活用する際に、古家の解体やリフォームに費用が発生するため、実際の「更地（土地のみ）」の値段より資産価値が落ちることになります。
実は「古家付き土地」という種類の広告表記は俗称です。例えば不動産流通機構の運営する物件検索サイトでは、「売土地」「売一戸建」「売マンション」「売外全（住宅以外建物全部）」「売外一（住宅以外建物全部）」の5種類が区別されています。「古家付き土地」という条件の検索はできないんですね！
古家付き土地は、このほかにも「古屋付物件」「上物（廃屋）付土地」「土地（古家あり）」などと表現されることがあります。
正式なルールとして、どの物件が「古家付き土地」とされるのか明確な定義はありません。ゆえに「中古住宅」と「古家付き土地」のどちらの表記で売りに出すのかは、それぞれの不動産会社で変えることができます。しかし一般的には、築20年以上の家が建っている場合には「古家付き土地」と表記されることが多いようです。なぜなら築20年を超える木造一戸建ての資産価値はゼロと言われており、担保としての評価なども非常に低くなるためです。（この根拠としては、国税庁の定める木造の建築物の耐用年数が22年であることが関係しているといわれています。⇒国税庁：耐用年数)
「古家付き土地」の場合、売り出す際に住宅に関しての契約不適合責任を負わず、内覧をせずに売却が可能なのが特徴です。
★契約不適合責任（瑕疵担保責任）に関してのコラムはこちら
古家付き土地で売却するメリットとは？
ここで「古家付き土地」のままで物件を売却するメリットを紹介していきます。特に「更地」にして売りに出す方法との違いを中心にポイントを挙げていきます。
★更地に関してのコラムはこちら！
関連コラム：更地にすれば良いというものじゃない？更地の税金問題や注意点について解説！
① 解体費用を節約できる場合がある
古家付き土地として売りに出されていても、買主によってはまだ住むことができると考えられる物件は多々あります。そのようなときには解体費用を買主負担で売りに出している場合があり、契約次第では大幅に費用を節約することができます。
② インフラがある程度整っていたことがわかる
更地になるとインフラ環境がどの程度整っているかは、パッと見で見分けがつきづらいものです。特に市街化調整区域などでは上下水等が整備されていないことも多く、住居用の土地を選ぶためにインフラ条件の絞り込みをしたくなることがあると思います。そこで、古家付き物件であるならば家のスケールやインフラ設備についてある程度の想像がつくため、物件が売れやすくなる可能性があると考えられます。
★市街化調整区域に関してのコラムはこちら
関連コラム：【まとめ】市街化調整区域とはどんな土地？不動産屋が解説！
③ 市街化調整区域の場合、宅地として再建築ができる可能性が高まる
市街化調整区域の場合、原則として建物の建築が制限されています。物件によっては古家の建て替えなら可能であっても、新たに建築となると最低敷地や接道の要件が厳しくなる可能性があります。そこであえて古家を残すことで、再建築不可物件にさせないという手段を取ることもできるのです。詳しくは過去のコラムを参考にしてください。
★再建築不可物件に関するコラムはこちら！
関連コラム：再建築不可物件を再建築可能にする！メリット・デメリットをまとめて解説！
古家付き土地で売却するデメリットとは？
一方で古家付きのままであることのデメリットについても解説していきます。
① 売れにくい
土地に古家が建っているということで、買い手にマイナスイメージを与えることがあります。例えば
- ・解体やリフォーム・インフラ整備の手間
- ・土地価格の総額が一目で分からない
- ・虫の巣や雑草・立木がはなはだしい可能性
- ・更地と比較して活用がし辛い
- ・家屋の契約不適合責任がない・境界が不明瞭の時がある
等の要素を考えたとき、買い手が購入に対して及び腰になってしまうことが考えられます。短期間での売却を検討している際には、更地や中古物件の売り方が適している場合があります。
② 高く売れない可能性がある
解体費用分が値引きされた状態で売りに出されるときには、むしろ売却で得られる金額が減ることもあります。売り手がより安く解体・造成を行える業者などを斡旋できる場合には、更地として売りに出した方が良いかもしれません。
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今回は「古家付き土地」に関してのコラムを執筆しましたが、ご理解いただけましたでしょうか？
古家付き土地での売却には解体費用のカットができる可能性や、建替え/リフォーム物件として活用しやすさのメリットがある反面、売りづらさのデメリットもあります。土地の価値や解体の見積もりなどをよくよく検討したうえで、どのような売り方をするのかを不動産会社と相談していきたいですね。
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