更新日：2022/1/26：画像を追加しました。
こんにちは！
埼玉県で市街化調整区域の買取りを得意とする不動産会社（株）アイエーのコラム担当カンです！
今週末のイベントといえば、シルバーウィークがありますね！月曜日は敬老の日となるため、久しぶりに羽を伸ばせる期間を取れる方も多いのではないでしょうか？もちろん全国的なコロナ感染者は減少傾向とはいえまだまだ脅威が続いているため、これからのワクチン接種等の動向も気になりお出かけには注意が必要だと思いますが…
さて話は変わりますが、皆様はまちづくりの計画って誰が決めているのか気になりませんか？
本日のコラムでは「用途地域」と呼ばれる、まちづくりの区分における概要や規制について解説していきます。これを読んで、皆様にも地元の都市計画や土地の用途について興味を持っていただければ幸いです。
用途地域とは？
用途地域とは、地域ごとにおける建物の規模や用途の制限を定める制度です。用途地域を用いて各市町村が住宅街や工業団地・商店街などを計画的に配置することで、建物の無秩序な混在化を防止し、業務の効率性を向上させたり、利便性の高いまちづくりを設計することができるのです。ちなみに川越市では1963年になって初めて用途地域が設定されました。
用途地域は都市計画法に基づく制度であり、その用途は住居・商業・工業の3つに分かれています。
以下で用途地域の一覧を紹介します。
用途地域の種類一覧
2021年9月現在、用途地域の中には13種類の区分が設定されています。
| 用途地域 | 基準・代表例 |
|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 低層住宅のための地域です。小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられます。 |
| 第二種低層住居専用地域 | 主に低層住宅のための地域です。小中学校などのほか、150㎡までの一定のお店などが建てられます。 |
| 田園住居地域 | 農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域です。住宅に加え、農産物の直売所などが建てられます。 |
| 第一種中高層住居専用地域 | 中高層住宅のための地域です。病院、大学、500㎡までの一定のお店などが建てられます。 |
| 第二種中高層住居専用地域 | 主に中高層住宅のための地域です。病院、大学などのほか、1,500㎡までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。 |
| 第一種住居地域 | 住居の環境を守るための地域です。3,000㎡までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。 |
| 第二種住居地域 | 主に住居の環境を守るための地域です。店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。 |
| 準住居地域 | 道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。 |
| 近隣商業地域 | まわりの住民が日用品の買物などをするための地域です。住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。 |
| 商業地域 | 銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅や小規模の工場も建てられます。 |
| 準工業地域 | 主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。 |
| 工業地域 | どんな工場でも建てられる地域です。住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。 |
工業専用地域 | 工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。 |
（参照：国土交通省）
用途地域の設定場所に関しては、各自治体が市町村都市計画審議会を通じて決定することになっています（東京２３区では東京都が決定）。また都市計画法に定められる地域設定の決定事項がある場合には、あらかじめ都道府県知事との協議が必要になります（都市計画法第１９条）。
13番目の用途地域「田園住居地域（2019）」とは？
用途地域の内容は５年ごとに更新されており、過去幾ばくかの変更を遂げてきました（例：1991年の変更では用途地域が8⇒12個に！）。2019年の見直しでは新たに「田園住居地域」という用途地域に追加されています。この背景には市街化区域に点在する生産緑地制度の解除があり、農地が宅地へと変化していくであろう将来の不動産事情を見据えた変更となっています。
★2022年問題に関するコラムはこちら！
用途地域はどこに定められる？
用途地域は国土のすべてに対して定められているわけではありません。用途が定められているのは、都市計画区域内（と準都市計画区域内）の土地だけです。
中でも「市街化区域」と呼ばれる比較的都会な地域の場合、必ず用途地域が設定されることになっています。一方で都市計画区域の中でも「市街化調整区域 」と呼ばれる場所には、原則として用途地域地域が設定されることはありません。「非線引き都市計画区域 」や「準都市計画区域」に関しては、地域によって用途設定の有無が変わるため、個別に調査をする必要があります。
関連コラム：市街化区域と市街化調整区域の違いは何だろう？都市計画法に基づいてわかりやすく解説！
Topic! 「用途地域が無指定」とは？
用途地域について調べていると、稀に「用途地域が無指定である」という書状を見かけることがあると思います。これは、都市計画区域内の「市街化調整区域 」及び「非線引き都市計画区域 」で用途地域を設定していない「非線引き白地」を指します。（場合によっては「都市計画区域外」または「非線引き都市計画区域」のことを無指定と呼ぶ方もいらっしゃいます）
しかし、用途地域が無指定だからといって開発や建築が無制限に行える訳ではありません。確かに建物の制限は比較的に緩いことが多いですが、市街化調整区域では特別な許可がない場合は建築が認められず、「補助的地域地区」に指定されている土地は建物の用途や要件が絞られます。一例をあげると、「特定用途制限地域」の土地であれば市町村が条例で建物の用途を限定することができます。
建築・開発にかかる制限は？
用途地域が設定されている区域には、開発の用途や建築の構造に制限がかかります。今回は川越市の都市計画を参考に用途地域のルールを解説していこうと思います。
①「建ぺい率」「容積率」「高さ」「斜線制限」などの建築要件
建築基準法の規制により、建築物を建てる際には様々な建築の要件があります。例えば川越市の第一種住居地域の場合であれば、建ぺい率＝60% 容積率＝200% を保っていることが必須となります。
★建ぺい・容積・斜線制限等に関する詳しいコラムはこちら！
関連コラム：建築制限とは具体的にどんな制限があるの？建築基準法に触れながら解説！
用途地域の制限を調べると、円滑な街づくりを進めるために隣地や環境に適した建物を建築することが義務付けられていることが分かりますね。川越市の建築・開発制限に関しましては、県のHPから詳細をチェックすることができます。（参考：川越市：建築物を建てる際の主な制限について、川越市の用途地域と建ぺい率・容積率）
また、細かい話題ではありますが「日影制限」といって日陰のできる時間に制限があったり、平均地盤面からの高さなどにも基準があります。
② 利用用途に関しての制限
市街化区域であれば、どこにでも好きな建築物を建てられるというわけではありません。建造物の利便性や危険性を踏まえたうえで、ある程度同様の目的物が集合するように設計されています。
例えば川越市であれば、ダンスホールを建築できるのが「商業地域」「準工業地域」のみということになります。（参考：川越市 用途地域別の建築物の用途制限の概要）
また用途によっては建物の面積や階数に決まりがある地域もあるため、十分な確認が必要となりますね。
用途地域の調べ方・検索方法
当コラムでは、用途地域の指定区域の調査方法を４つ紹介します。今回は川越にフォーカスを当てた紹介であり、リンクを参照して川越の用途地域を確認することができます。
① 小江戸川越マップ
各地方がインターネット上で都市計画や建築基準法のデータをまとめ、地図情報として掲示している場合があります。場所によって名称は異なるようなので、「○○市 都市計画マップ」などで検索をかけてみましょう。川越市の場合であれば、都市計画の図面とともに、防火区域や都市施設の検索なども行うことができます。地図に関しては公式資料としてではなく、参考としての利用を推奨しているサイトが多いです。
関連コラム：市街化調整区域の調べ方！不動産屋が解説する都市計画地図のいろは
複数市町村の用途地域や都市計画図を把握したい際には、「マップエキスパート」というWEBサイトの活用をお勧めします。全国の市町村が一覧で表示されるため、地域間の比較をする際に有効活用できます。
③ 市役所へ確認を取る
例えば川越市の都市計画について知りたいときには都市政策課のHPを確認するか、電話等で問い合わせることで用途地域を調べることができます（建築物の用途制限については建築行政課）。正確な最新情報を把握しておく必要があるならば、実際に市役所へ確認しに行くと良いでしょう。
関連コラム：都市計画法34条11号,12号・条例における基準とは？
④ 都市計画区域マスタープラン/市町村マスタープラン
全ての都市計画区域（非線引き区域も含む）に対しては、「都市計画区域マスタープラン」という方針が定められています。都市計画区域の線引きや開発について、都道府県や国土交通大臣の決定した戦略を提示しているため、都市計画の背景や市町村の将来設計などを知りたい場合にはマスタープランを見てみましょう。ちなみに「市町村マスタープラン」は、住民の意見を反映させるために市町村が主導で定めた方針です。（参考：川越市マスタープラン）
関連コラム：川越の住みやすさ・魅力を地元不動産屋が解説！
土地買取ならアイエー！
今回は「用途地域」に関してのコラムを執筆しましたが、ご理解いただけましたでしょうか？
用途地域は皆様の暮らしている街のいたるところに設定されており、建物の用途や建築要件に制限をかけています。用途地域は将来的に無秩序な開発やドーナツ化現象が起こらないようにと、長い目で街を活況に導く役目を担っているのです。私たちの身近にある制度の一つであるため、疑問に感じたら調べてみてもいいかもしれませんね。
さて、土地に関しての疑問といえば、所有地の売却に関する話題がありますね。土地売却/活用に関して疑問をお持ちのお客様は土地買取を得意とする不動産屋に相談してはいかがですか？我々アイエーは、埼玉県川越市を中心に土地高価買取を行っております！
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