こんにちは！
川越市の不動産会社、（株）アイエー本社のコラム担当のカンです！
最近はポケモンカードの高騰が激しいというニュースをよく耳にしますね。本日のニュースでは、ポケモンカードの出品が四半期で1046％増しているという需要増の影響も相まって、とある青年がカード売却で4500ドル（約49万円）の獲得に成功したことが報道されました。昔のカードが高値で売れることへの驚きから、ネットでは自分もカードを持っていないかと押し入れの中から過去のカードを掘り出す方が後を絶たないそうです。
さて話が変わりますが、現物の交換の話題で不動産に関わるものといえば「等価交換」があります。ご存じのない方は、「パチンコ」や「鋼の錬金術師」などの関連ワードが頭に思い浮かぶかもしれませんが、実は不動産取引でも等価交換ができるのです。
土地の等価交換とは？
土地や建物を他者へ受け渡し、等しい価値の区分所有や土地権利を物々交換のような形で入手する流れのことを「等価交換」と呼びます。イメージとしては、互いに不動産を譲渡しあうような取引のことでしょうか。代表的な例としては、「土地所有者⇔ディベロッパー建築のマンション一画」や「借地権⇔底地」などの交換があります。
この等価交換というシステムは、土地活用や住まい探しの一環として活用される方も多いです。評価額・路線価の高い土地や、未活用の広大な土地をお持ちの方は等価交換に向いているかもしれません。
実例
この等価交換は、公的な組織などでも利用している事例があります。例えば、2018年には埼玉県川口市とNHKが土地と土地の等価交換を行い、「さいたま新産業拠点ＳＫＩＰシティ」の活用を試みる事業がありました。双方が土地の有効活用に向けての取り組みを求めていたとして合意に至っています。
引用：産経新聞「ＮＨＫと埼玉県、川口市が土地の等価交換で合意」
等価交換の種類
以下で等価交換の種類を二つ紹介します。これら二つの方式は、最終的な所有分の比率の違いはありません。土地の所有者がどのタイミングで変化するかが区別されています。
全部譲渡方式とは？
全部譲渡方式を行う際には、地主が一度所有する土地をすべて手放し、ディベロッパーへと土地の名義を渡します。その後、業者が建築を行いアパートやマンションを建て終わってから、出資した土地の額に応じて地主側が建物の一区画を買い戻す流れとなります。
この方式であると不動産取得税などの費用が発生してしまったり、建物が建つまで土地を活用する権利の一切を失うといったデメリットがあります。土地の所有者が複数存在する場合などに用いられることが多いです。
部分譲渡方式とは？
部分譲渡方式とは、地主が土地の所有権を有したままディベロッパーに建築を委託し、建物の完成後に互いが出資比率に応じた土地と建物を交換するやり方です。
事前に所有する区画の話し合いで多くの時間や労力を割く必要がある場合がありますが、権利を手放さない関係上、近年ではこちらの方式を取る方が一般的になりつつあるようです。
等価交換のメリット
税金が免除される場合がある！
土地と建物の等価交換を用いる上で「立体買い替えの特例」というシステムが存在します。先に等価交換とは不動産の相互譲渡であると述べましたが、不動産の譲渡は本来譲渡所得税が発生します。しかし等価交換を行う際には譲渡所得税を支払う必要がなく、次に交換で入手した物件を売却するまでは納税が猶予されます。
また、国税庁が定める税金控除の措置として「固定資産の交換の特例」というシステムもあります。
“固定資産である土地や建物を同じ種類の資産と交換したときは、譲渡がなかったものとする特例があり、これを固定資産の交換の特例といいます。この特例の要件の一つに、交換する資産は互いに同じ種類の固定資産でなければならないとする要件があります。（国税庁）“
つまり同種の不動産を交換する場合には、本来譲渡にかかってくる税金を完全に節約することができます。ただし、業者がいつか売りに出す目的で所有し続けている不動産の場合は特例の対象になりません。
※建物と土地などを交換した場合には課税対象になります。
※所有地の借地権は、等価交換において「土地」として扱われます。
土地活用につながる
近年は借地としての価値も薄くなっているという不動産事情や、一度賃借した土地の権利を取り戻したいという要望が上がってきています。土地をそのまま寝かせておくよりディベロッパーなどに委託したほうが建物の一部屋に住んだり、賃借に用いたりすることができるため、土地活用をしたい方にはメリットがあります。
遺産分割に役立つ
土地や権利などの遺産を均等に分配することは極めて困難です。そのため現代では相続した土地を一度現金化して分け合う家庭も多いと聞きます。しかし、例えば等価交換を用いてマンションなどを区分所有しておけば、物件を均等に分割することが可能となります。生前贈与を行う際などにも役立つ方法です。
初期費用のない投資ができる
新しく「不動産投資をやりたい」とお考えの方は多いかと思います。しかし、投資のための資本金が用意できない方や、大きな借入れをするのに抵抗がある方もいらっしゃるのではないでしょうか？もしも等価交換を活用することができるのであれば、融資を受けずにローリスクな不動産の投資を始めることができます。
デメリット
時間がかかる
建物と土地を交換する場合などには、全部譲渡方式や部分譲渡方式のどちらを選んでも話し合いや建築まで長い時間がかかってしまいます。そのため土地を活用しないままの期間が生まれ、賃借などでの収益を上げることが難しくなることがあります。
権利関係が複雑になることも…
等価交換で共有物件の一区画を手に入れた場合などは、そのあとの売却などに所有者全員の同意が必要になってくる場合があります。事前にどのような権利を取得するのかを十分に理解し、有効な不動産や権利を交換で手に入れることが重要となります。
立地条件が厳しい
そもそもディベロッパーなどに等価交換を持ちかけることは、よほど立地の良く広い土地を持っていない限り難しいでしょう。もしも良い土地をお持ちの場合であれば、自己活用で利回りのいい運営方法を検討したほうが良いケースも多いです。
よくある疑問
Q. 金銭の受け渡しが発生するか否か？
交換する土地の価値に差がある場合には、現金を用いて差額を埋め合わせる場合があります。その場合には差額分の金銭が課税対象となります。
Q. 買い替えと交換の違いとは？
一度不動産を現金化して、売買契約を締結する場合には「買い替え」になります。交換とは、あくまで現物同士のままで交換し合う手続きを指します。
Q. 契約はどうやって決める？
交換に関わる両者が話し合いのもとで合意に至ることが等価交換の原則です。路線価や相場などを参考にしながら、お互いが納得する所有比率や権利の譲渡を行いましょう。
土地買取ならアイエー！
今回は「土地 等価交換」に関してのコラムを執筆しましたが、ご理解いただけましたでしょうか？
等価交換というシステムは普段あまり使用する機会がないかもしれませんが、活用できる際には税金や活用の面で有効な制度であることは間違いないでしょう。もちろん契約に至るまでの商談や予備知識取得は困難でしょうが、ぜひいつか等価交換を活用できる機会があるときにこの記事を思い出していただければ幸いです。
さて、不動産の難しさといえば所有地の売却に関する問題がありますね。土地売却に関して疑問をお持ちのお客様は土地買取を得意とする不動産屋に相談してはいかがでしょうか？我々アイエーは、埼玉県川越市を中心に土地高価買取を行っております！
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