更新：2021/04/02 17:57 おすすめコラムを追加しました。
こんにちは、川越市アイエー本社の鮎太郎です！
皆さんは3年くらい前に話題となったパンダの子”シャンシャン”を覚えていらっしゃいますでしょうか。シャンシャンは2020年末をもって中国へと帰還する運びとなっていましたが、昨日コロナウイルスの混乱によって返還期限が2021年5月まで延期するという合意が行われたそうです。
シャンシャンが一般公開されたのは2017年12月19日からですので、その日付近の検索数の伸び具合から見ても相当人気なパンダであることが分かりますね！
残念ながらシャンシャンのオンラインライブ中継は終了してしまっていますが、上野動物園自体は入場数を制限しながらも運営が続いております。気になる方は是非調べてみてください。
さて、パンダの人気っぷりを調査するのもなかなか面白い作業でしたが、今回は不動産物件の調査についてのお話です。土地査定というと言葉の響きは固いかもしれませんが、意外とお手軽に査定を依頼できるということはご存知でしょうか？
それではさっそく内容を見ていきましょう！
土地査定の敷居は高くない！
いざ土地査定をしようにも不動産会社によって土地査定の様態は様々です。会社独自で査定システムを構築している会社もあれば、一括査定サイトを利用している会社、または訪問査定のみを行なっている会社など様々です。ここでは土地の査定方法やメリット・デメリットなどをいくつか紹介していこうと思います。
1.一括査定サイトを利用する方法
一括査定といえば車の売却や保険などが思い浮かびますが、不動産売却の場合でも対応した一括査定サイトがいくつか存在しています。
メリットといえばやはり、いくつもの会社に査定を依頼する手間が省ける点や、複数の会社の査定を比較しやすいといった点が挙げられます。
デメリットとしては一括査定を行ったあとに、さまざまな会社からの問い合わせがくる可能性が高いという点です。また地元で有力な会社が一括査定サイトに登録していないと言う場合もあり、満足な査定結果を得られない可能性もあります。
2.会社独自の査定システムを利用する方法
会社によっては独自のインターネット査定システムを保有している会社もあります。
利用するメリットとしては狙った会社に査定依頼を出せるという点や、AIを用いた査定であればすぐに結果が見られるといった強みがあります。
デメリットとしては他社と比較しにくいという点が挙げられますが、複数の会社にてネット査定を行うことにより比較することは可能です。
3.訪問査定を行う
不動産会社の担当社員が直接物件を調査して買取価格を査定する方法です。
この方法は大きなメリットとして、担当が物件を調査した後に会社に持ち帰って査定金額を算出するため、査定金額は正確な数字が期待できるという点があります。さらに一括査定などを利用したとしても、最終的には不動産会社による査定が入るため、売却に向けてより具体的な意見を聞くことが出来ます。
デメリットとしては金額提示までに時間を要するという点が指摘できますが、不動産という大きな財産を扱うためにある程度は仕方のない事なのかもしれません。
不動産屋が見ている土地査定のポイントとは？
ここまでは土地を査定する方法とメリット・デメリットを見てきましたが、ここからは不動産業者が土地を査定する上で見ているポイントについて解説していこうと思います。
1.法的規制
不動産売買における代表的な法的制限の一つに「都市計画区域」という基準があります。都市計画区域は健全な市街化を促進させることを目的に定められており、都市によっては「市街化区域」や「市街化調整区域」などにわけられていたりします。
市街化区域は市街化を促進させるため基本的に建築が許可されていますが、その一方で市街化調整区域では建築許可の基準が厳しく設定されています。そのため市街化調整区域の場合は土地の価値も比較的低くなっています。
その他にも建築基準法など、土地に関わる法令は不動産売買の際の価格に大きく影響してきます。例えば建物を建てるためには“建築基準法上の道路に2ｍ以上接道している”という条件を満たしている必要があり、土地を査定する時にも接道状況は大切なポイントとなってきます。
関連記事：建築制限とは具体的にどんな制限があるの？建築基準法に触れながら解説！
関連記事：市街化区域と市街化調整区域の違いは何だろう？都市計画法に基づいてわかりやすく解説！【※川越市の参考例/画像あり】
2.路線価
路線価とは道路に面している土地の値段を大まかに示したものであり、路線価地図を見ることによって1㎡ごとの土地の値段を把握することが出来るというものです。
この路線価地図を利用するためにはいくつか注意点があります。一つ目は実勢価格(取引が完了した時の実際の価格)との間に乖離があるという点、もう一つは路線価が引かれていない土地があるという点です。市街化区域には基本的に路線価が引かれていますが、市街化調整区域には路線価が引かれていないため、まずは売却したい土地がどちらに属しているのかを把握しておいた方が良いかもしれませんね！
以下のコラムではサイト上での都市計画区域の調べ方について解説しておりますので、是非参考にしてみてください。
関連記事：市街化調整区域の調べ方！不動産屋が解説する都市計画地図のいろは
3.土地の地型と面積
土地の面積や地型については皆様もなんとなくわかるかと思いますが、土地の面積は広い方がより高く評価される場合が多いです。広い土地ですと大きな建物を建築出来る可能性があり、何らかの制限によって大きな建物を建てない場合でも土地を分割して個別に売却することもできるためです。
地型については横幅と奥行ともにバランスの良い方が利用しやすい良い土地であると判断されやすくなります。土地がいびつな形をしていると、その上に建築される建物の形にも影響を与える可能性があるため、地型も土地の価格に影響してきます。
4.周辺の利用状況など
不動産を調査する際にはその土地についての情報のみならず、周辺の状況や環境なども見ながら評価していくことになります。代表的な例を挙げるとすれば、駅までの距離や、学校などの公共施設の有無、繁華街までの距離など、その土地の利便性などが土地査定の価格に影響します。
おすすめコラム：【川越を例に】幅員、種別など建築基準法上の道路の調べ方をわかりやすく解説
5.過去の取引事例
不動産業者は土地の適正な価格を導くために、周辺の土地の過去の取引事例を参考にすることもあります。過去の取引事例に関しましては国土交通省が運営している「土地総合情報システム」からある程度閲覧することが出来るため、皆さんも土地査定を行う際には参考にしてみてください。
6.地下埋設物の有無など
地下埋設物とは地中にある異物の事を指します。異物の種類は様々であり、瓶やコンクリート片、木材や排水管など様々な種類があります。
埋設物の中でも「埋蔵文化財」と呼ばれる歴史的な資料が眠っている可能性のある土地などもあり、そのような土地は埋蔵文化財包蔵地域としてある程度把握されています。もしも売却したい土地が埋蔵文化財包蔵地域に含まれてしまっているとしても、直ちに買取り価格に影響するわけではありませんが、いざ文化財が出土してしまった場合には土地利用の計画に遅延が発生してしまうために買取り自体が難しくなってしまう可能性もあります。
埋蔵文化財包蔵地は市役所のサイトなどでも確認出来るため、あらかじめ把握しておいた方が良いかもしれません！
関連記事：埋蔵文化財の調べ方を不動産屋が解説！行政手続きや埋設物の対処法とは？
土地の査定の方法は様々です！
今では多くの会社が土地や建物の物件査定を行っておりますが、多くの会社は物件調査の段階でお金がかかるようなことはありません。それに加えてインターネットの発達に伴い、より簡単に、より短時間で査定が行えるようにもなりました。もはや不動産査定に敷居の高さを感じる必要は無いのでは？と思います。
今回のコラムでも触れられていた”独自のシステムを利用したネット査定“や”訪問査定“については、弊社でも行っておりますので是非ご検討いただければと思います。
まずはネットでの無料査定からお試し下さい！
↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
\ \ \ 無料査定サイトはこちら「アイエー土地査定ネット」 / / /
アイエーなら直接買取いたします！！！
他社で買い取りを断られた土地を売りたい
相続問題で早急に土地を現金化したい
農業を引退して使わない農地を活用したい
・土地買取ナンバーワン宣言！
・直接買い取りだから高く買取
・埼玉県エリア全域買取
・不動産買取相談
・専門担当者が即対応
査定なら株式会社アイエー！埼玉県川越市を中心に市街化調整区域などの土地を高価買取中です！
簡単！2分で無料土地査定も可能！
住所と平米数などの簡単な項目を以下のフォームに入力するだけで、土地の査定が完了します！！ぜひお気軽にご利用ください。
関連記事：市街化調整区域の開発許可について解説！【都市計画法34条11号,12号・条例における基準とは】
関連記事：不法投棄対策、及び不法投棄をした場合の罰則について不動産屋がまとめて解説！
