こんにちは！川越市に本社がある土地買取王アイエーの鮎太郎です！
本日は「スペースX」というワードがトレンド入りしていました！というのも、明日2021年9月15日に民間人4人による地球周回旅行が行われるのだとか！
宇宙旅行と言えば約2か月ほど前にアマゾンの創設者ジェフベゾスが搭乗した、宇宙船「ニューシェパード」による宇宙旅行が印象に残っていますが、ニューシェパードが約10分間の宇宙旅行だったのに対し今回はクルー全員が民間人で構成されており、3日に及んで地球周回旅行を行うようです。
21えもんのような世界観になるのも遠くない未来の話かもしれませんね！
さて、今回は宇宙ではなく地球の土地の売却にかかる諸費用についてのコラムとなっています。解体費用や測量費用は不動産売却時になぜ発生してしまう傾向にあるのでしょうか？
それでは本編に参りましょう！
不動産売却する際の諸費用には何がある？
不動産売買とは文字通り“不動産”を売り買いすることを言います。普段私たちがお菓子を買うのも同じ売買契約ではありますが、不動産売買の場合は売買契約で扱う金額が高額になるという点や、複雑なルール(法律)が絡んでくるという点、専門性の高い知識が要求される場合がある点など、一般的な売買契約とはまた異なる側面を持っています。
代表的な例を挙げるとすれば契約書に用いる印紙税や、所有権を移転したり地目を変更する際の登記料、不動産業者や司法書士などを挟む場合には業者報酬なども必要経費となってきます。
おすすめコラム：【図解あり】土地売却にかかる税金の種類・計算・仕組みを解説
不動産を売却する際の測量代や解体費でよく聞く疑問！
いざ不動産を売却しようとすると土地の“測量費”や“解体費”など、余計な費用が掛かってしまうことがありますが、なぜこのような費用が発生してしまうのでしょうか？
それぞれのケースごとに確認していきましょう！
なぜ解体費がかかってしまうの？
そもそも不動産を売却するにあたり、土地の上にある家屋や倉庫などの建物の解体は必須ではありません。それにもかかわらず、なぜ多くの不動産会社は土地を更地で買い取るようにするのでしょうか。
その理由をいくつか紹介していきたいと思います！
1.更地の方が売れやすい
現在ではリフォームやリノベーションの技術が向上し、古家を改築してコストを抑えつつマイホームを得ようとする動きも盛んになってきており、古家付き土地を探し求めている方ももちろんいるのですが、しかしながら依然として日本では新築の人気が高く、家を購入するタイミングでは新築を選ぶ人の割合が高いです。
新築を建てるならば解体工事が必要な古家付き土地をあえて選ぶ理由は少なく、必然的に買い手が付きづらくなってしまう恐れがあります。
2.買い手の負担が増えるため
不動産業者を挟まない個人同士での取引であれば、土地の売主と買主が折半で解体費を捻出したり、買い手側が解体費を負担したりすることがあることもあるかもしれませんが、不動産屋が土地を買い取る場合は建物を解体してしまうことが多いです。
というのも、木造の宅地であれば法定耐用年数が22年となっており、建築されてから22年を超えてしまうと、建物自体の価値がほぼなくなってしまうためです。さらに、土地を売却する時に買主さんに解体費を持ってもらうこと前提に買い取ったとしても、結局買主さんが解体費を負担する分のを下買取価格げる必要があり変わらない結果となってしまいます。
3.土地の売主さんにとって節税になる
不動産して金銭を受け取った場合は「譲渡所得」となるため、住民税や所得税や復興特別所得税などの税金がかかってしまいます。しかし、土地を売却するために土地上にあった建物を解体する場合にはその費用を経費として計上することが可能であり、節税に繋げられる可能性があります。
ここで例を挙げた以外にも理由はありますが、このような事情によって土地の売却時に更地にすることが不動産業界ではメジャーとなっています。
なぜ測量費がかかってしまうの？
不動産を売却する際の測量も法律的に必須であるという訳ではありませんが、やはり多くの取引で測量が行われることからもそれなりの理由があることがうかがえます。それぞれピックアップしてみていきましょう！
1.境界線に関するトラブルを避けるため
土地を売却する際に隣地との境界線がはっきりしていないと、以後所有者が入れ替わった際にトラブルが発生してしまう可能性があります。以前に測量した際の記録や測量杭などが残っているのであればまだしも、相続によって得たような土地であれば記録が失われてしまっており場合も多く、敷地の境界線も測量杭ではなく植木などで大まかにしか把握されていない土地も多いです。
このような隣地の方と境界線に関するトラブルが想定されるため、隣地の所有者さんの合意が求められる確定測量を土地の売却前に実施する場合が多いです。
仮に測量を行わずに土地を売却しようとしても、境界線に関するトラブルを覚悟しなければならないため、不動産の買取買取金額にも影響が出てしまい、結局売主さんにとって損になってしまうことも考えられます。
2.正確な土地面積が不明なまま取引するのは難しい
土地が高く売却できる要因の一つに「建物を建築することができる」というものがありますが、各自治体によって建物を建てる場合の土地の最低敷地面積を定めている場合があり、明確な土地の面積が不明な場合にはそういった不安が残ってしまう可能性があります。
3.境界明示が強く推奨されている
宅地建物取引協会が推奨している不動産売買契約書には以下のような項目が設けられています。
（境界の明示）
第４条 売却する方は、購入者に本物件引渡しのときまでに、隣地との境界を現地において明示する。
実際に土地を売却する際に測量することは法的に義務付けられてはいないものの、契約書の条文ではまるで土地の測量は売主さんの義務であるかのように書かれています。土地売買が現在よりも盛んに行われていたバブル期などでは、公募売買という測量をせずに登記されている地積を信用して契約を交わす場合も多かったようですが、やはり公募と実測では差が出てしまうことも多々あるためトラブルの要因となりかねません。
既に2つ述べたようなリスクなどを踏まえたうえでも、裁判を起こすハードルが以前よりも低くなったことを加味すると土地を売却する際には測量を行った方がリスクが減り、売主さんにとっても買主さんにとっても利益のある契約に繋がっていくと思います。
これらの理由によって多くの不動産業者が土地を買い取る際には売主さんに測量をお願いしている訳なんですね！
不動産の売却なら土地買取王アイエーにお任せ！
今回は土地売却の際にかかってしまう諸費用のうち、解体費と測量費について解説していきました。今回解説したもの以外では不動産業者の報酬や、税金や控除についてなどが不動産の売買契約で絡んでくる場合があります。
税金などについては関連コラムがありますので、ぜひお確かめくださいね！
関連コラム：【図解あり】土地売却にかかる税金の種類・計算・仕組みを解説
さて、土地を売却するにあたり、解体業者に解体費の見積もりを頼んだり、測量会社に測量費を頼んだりなど、何かとめんどくさい作業があるかもしれません。そのような場合には我々アイエーにお任せ下さい！
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