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市街化調整区域の土地購入におけるメリット・デメリットとは?【中古住宅/建築条件/雑種地の活用法】

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調整区域の家

こんにちは!

川越市アイエー本社のサイト担当のカンです!

年度初めでバタバタしていた4月も過ぎ、早くもゴールデンウイークの時期になりましたね!皆様は連休中のご予定はもうお決まりですか?僕は先日の東京都の緊急事態宣言の再発令を受け、急遽自宅でのエンジョイを決め込むこととなりました。本日はそんな自粛中の我々を支える「出前サービス」のニュースが流れてきたので紹介します。

”「スタミナ豚丼と炙り焼豚丼店~豚一番~」出前館にてデリバリーサービス開始!” 

厳選した豚バラ肉を「醤油」「にんにく味噌」「塩」のたれで炒めたスタミナ豚丼を提供する、女性にも人気のデリバリー専門ブランド「豚一番」が「出前館」での配達サービスを開始したとのことで注目を集めています。アプリやWEBサイトから気軽に注文が可能となっていますので、連休中に小さなパーティ気分を味わうにはもってこいの買い物かもしれませんね。

さて、気軽に買えると言いましたが、今回のコラムでは逆に「購入」の難しい「市街化調整区域の土地」について解説していきます!このコラムで市街化調整区域の購入に関する長所/短所や、ありがちな疑問にお答えできたらなと思います!

市街化調整区域って何?市街化区域との違いは…?

簡潔に述べると、市街化調整区域とは宅地としての開発を抑制している地域です。指定された地域では、農地保護の観点から簡単に建物を建てたり商業を行ったりということが基本的にできなくなっています。

対して市街化区域とは原則として宅地開発が自由に許されている地域です。東京23区や大阪市などはほぼ全域が市街化区域に指定されています。

詳しくは過去のコラムを参考にしてください

関連コラム:市街化区域と市街化調整区域の違いは何だろう?都市計画法に基づいて解説!

市街化調整区域のメリットとデメリット

初めに、市街化調整区域の土地に関する長所と短所を解説していきます。

 

・メリット

  • 坪単価が安い!

市街化調整区域は、市街化区域と比較して土地の単価が安い傾向にあります。後述しますが、土地の活用や利便性に関してマイナス面も目立つため、市街化区域の土地よりも安く売買できることが多いのです。同等の費用で少しでも広い土地を所有したい場合に、市街化調整区域は向いています。もやし

  • 税金が安い!

市街化区域の土地に関しては、毎年「固定資産税」や「都市計画税」といった名目の課税がなされています。一方で市街化調整区域の土地では、これらの税金をある程度抑えることができます。なぜなら固定資産税の金額を左右する「土地評価額」は土地の時価に比例するため、調整区域と比べて大きな額になりにくいからです。加えて市街化調整区域の土地は、都市計画税の完全な免除を受けるため、毎年の維持費を節約することが可能となります。

  • 落ち着いた周囲環境!

市街化調整区域の土地周辺は穏やかな環境である場合が多いです。比較的郊外で自然豊かな土地が多いため、静かな場所での生活ができます。複数台分の駐車場を持っておきたいという場合などには、市街化調整区域に土地を買ってみてはいかがでしょうか?喧騒から離れた土地でプライベート空間を確保したいという方にもオススメです。

 

・デメリット

  • 土地活用が困難である

すべての土地はそれぞれ使用用途が決められており、その使い道を「地目」と呼びます(「畑」や「宅地」など)。市街化区域の場合は地目を変更することが比較的容易なのですが、市街化調整区域の場合は計画的な街づくりや農地保全などの関係上、地目の変更が困難な場合が多いです。自由な土地の活用は難しいため、必然的に売却の際には売値が下がってしまうことも少なくありません。

  • 建築に許可が必要!

市街化調整区域において、新たに居住用住宅を建てる際には市町村の許可が必要となります。また仮に地目が「宅地」だとしても、開発や改築には制限がかかる場合があります。基準は市町村で異なるため地方自治体の判断に則って、土地利用の審査を受けましょう。この要件は商業施設についても例外ではないため、同様に官公庁に問い合わせて許可を仰ぐ必要があります。許可

市街化調整区域での建築許可が不要な事例に関しては下記で述べます。

  • 立地・インフラ設備の問題

市街化調整区域では上下水道や電気・ガスといったインフラ設備が整っていない土地も多々あります。これに伴って各自が電気を引いたり、浄水層の設置を行ったりする必要が出て来る場合もあり、インフラの整備費用が通常より高くなってしまうケースがあります。また単純に、スーパーマーケットや駅・病院などの施設が周辺に存在しないこともあるため、暮らしが不便になる可能性も考えられます。

  • 担保としての価値が低い

上記の要素も相まって、市街化調整区域の不動産は市場価値が低くなりがちです。そのため担保に出しても大きな融資が受けられない場合や、金融機関によってはローンの対象外になってしまうこともあるというので注意が必要です。

土地購入の注意点は?

地目の確認

土地購入後の活用のために、地目はかならず確認しておかねばならない要素です。市街化調整区域の場合、土地内に建築を行う場合は建築許可や開発許可が必要となるため必ずチェックしましょう。

特に地目が農地(田/畑)の場合、購入及び活用は困難です。なぜなら、農業従事者にしか土地の売渡ができないという制限や、開発許可に加えて農地転用の許可が必要となってくるからです。

農地法に関しての詳しい説明は過去のコラムを参考にしてください

関連コラム:農地法って何だろう?改正農地法の要点もまとめて解説します!

チェック

特約の設定

市街化調整区域の購入時、特約の活用が必要な場合があります。農地転用、開発申請や用途の申請が噛み合わなかった場合のことも考慮して、契約を結ぶことが肝要となってきます。

市街化調整区域の中古住宅購入時にありがちな疑問

Q. 改築・増築は可能か?

都市計画法に照らし合わせて、適法な建築ならば一定の条件下で可能です。

「1住人が限定されている場合の住人の変更がない

 2敷地が拡大されていない

 3建て替え後の住宅の規模が、指定された建蔽率及び容積率以内である

 4建て替え前後で住宅の階数が大きく変わらない

 5建て替え前後で住宅の構造が大きく変わらない

のすべてに該当する場合(京都府の例)」

川越市の場合、過去の許可履歴や適合証明を確認したうえで、個別の判断を行うとのことです。ただし改築・用途変更などを行う場合には、開発許可の有無に関係なく許可が必要です。建築要件を詳しく理解しておくために、かつて建築の許可が下りた時の「建築証明」をよく確認しておくことをお勧めします。

 

Q. 新築は可能か?

市町村の判断により大きく異なります

川越市の場合、建築の許可は各個人に出されるため、他者が建てた住宅を取り壊して買主が新たに同等の建築を行う場合には用途変更の証明などを取得する必要があります。

※「新築」の条件

① 増築・改築・建替え後の延べ面積が従前の1.5倍を超える場合

② 増築・改築・建替え後の階数が従前より増える場合

③ 木造から鉄筋コンクリート造に変更する場合

のいずれかに該当する場合

 

Q. 外壁の塗装やお風呂設備の交換などにも許可が要る?

不要です。

用途・構造・階層・敷地面積などの拡大がなく、都市計画法上適法な既存建築物であるならば許可がなくても設備交換が可能となります。また建築基準法の基準では、10平米以下の増築であれば許可が不要となっています。(ただし市街化区域内の防災区域の場合、許可が必要となります。)

リフォーム

Q.住宅ローンは下りるか?

金融機関に依ります。

完全に市街化調整区域住宅ローンを断る機関もあれば、ローンの対象内であるという業者もあるようです。特に注目となるポイントは、第三者による住宅の再建築が可能かどうかということになることが多いです。いずれにせよ市街化区域の住宅と比較して資産価値が落ちることがほとんどです。

市街化調整区域における建築許可が不要な条件

原則として市街化調整区域に建築を行う場合には、都道府県知事の許可が必要とされます。しかし例外的に許可を必要としないケースも存在するため下記で紹介していきます。

農林水産業のための用途

地目が「田」や「畑」であっても、農林漁業従事者のための宅地や農林漁業に伴う施設であれば建築が許可されています。

公益性のある施設の場合

例えば駅や図書館等の公共施設を建造する場合、原則として許可が不要です。ただし、社会福祉施設、医療施設、学校は平成18年から許可が必要になりました。

(都市計画法第29条3号)100%

過去に開発許可済の場合

既存の開発許可通りの利用を目的とした改築のみならば、許可が不要とされています。ただし許可された要件以上の増築や目的以外の建築・第三者のための開発は認められていません。

※市街化区域において1000平米を超える開発を行う場合、許可が必要になる場合があります。

建築許可を得て市街化調整区域の開発を行う場合

前述のとおり、市街化調整区域は原則として農業目的以外の開発が抑制されています。しかし、もしも都市計画法第34条を満たすことが行政に認められた場合には、市街化調整区域内に建物を建築することが可能となります。

都市計画法34条

要件具体例
第1号開発区域周辺に居住している者が利用するための公共公益施設、日常生活 に必要な物品の販売、修理等の店舗等社会福祉施設、医療施設、学校
第2号鉱物資源、観光資源等の有効利用上必要な施設セメント製造業の事業施設、観光客用の飲食店、土産物店、宿泊施設、ゴルフ場
第3号特別の自然的条件を必要とする施設現状の開発行為は無い
第4号農林漁業用施設及び農林水産物の処理等の施設農林水産物の処理、貯蔵又は加工を目的とした施設
第5号特定農山村地域における農林業等活性化施設地域特産物の加工施設、農林業体験施設、レクリエーション施設
第6号中小企業の共同化・集団化のための施設 
第7号市街化調整区域内の既存工場の関連施設 
第8号危険物(火薬類)の貯蔵又は処理に供する施設 
第9号市街化区域において建築し、又は建設することが困難又は不適当な施設コンビニエンスストア、ガソリンスタンド、ドライブイン
第10号地区計画又は集落地区計画の区域内における開発行為 
第11号条例で指定した集落区域における開発行為宅地利用
第12号市街化を促進するおそれがない等と認められる条例で定める開発行為宅地利用
第13号既存権利の届出に基づく開発行為宅地利用、個人の業務用施設
第14号開発審査会の議を経て許可する開発行為宅地利用、個人の業務用施設

 

開発許可のない市街化調整区域の代表的な活用

どうしても市街化調整区域の土地に開発の許可が下りなかった場合、以下のような運用がなされることが多いです。

駐車場

平面駐車場のように外壁や屋根の必要ない用途の場合は原則として、開発許可は不要です。事務所等の建築物が立てられないことに注意しましょう。業務上の地目「雑種地」としての代表的な活用の一つです。

資材置き場

駐車場と並んで代表的な市街化調整区域の土地の活用法です。土地の広さや税金の安さから、市街化調整区域内でのニーズが高いです。資材置き場

太陽光発電設備置場

「雑種地」「原野」「山林」「宅地」などで設置可能です。

※太陽光発電設備は建物にカウントされないため、固定資産税の減税は受けられません

墓地・霊園

住宅街での活用が憚られるため、市街化調整区域に建設されることがあります。長期の貸出になってしまうケースが多いので注意が必要です。

詳しくは過去のコラムを参考にしてください!

関連コラム:狭小地・農地はどう活用すべき?土地活用のアイディアを紹介!

土地買取ならアイエーにおまかせ

市街化調整区域の土地購入の大まかな概要は御理解いただけましたでしょうか。市街化調整区域は広く穏やかな土地であるというメリットがありますが、一方で多くの制限がかかってくるため、購入する際には細心の注意が必要ですね。

さて今回は市街化調整区域の購入についてのコラムでしたが、もし土地に関して売却をお考えのお客様は市街化調整区域を得意とする不動産屋に相談してはいかがでしょうか?

ちなみに我々アイエーは、市街化調整区域の買取も得意です!

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