造成、整地、更地の違いはなんだろう
整地という言葉はMinecraftというゲームの登場でよく耳にするようになりましたね。ゲーム実況などで”整地“というと、山は切り崩し谷は埋め立てて土地をフラットな状態にすることを指しています。
それでは実際に不動産業界での整地とはどのような作業の事を言うのでしょうか？
また、整地に似たような言葉に造成や更地という用語もありますが、それぞれどのような違いがあるのでしょうか。
１つずつ確認していきましょう！
整地ってどんな意味？
整地とは地面を平らにならして固める作業のことです。
整地された土地はその後宅地として建物を建てたり、資材置き場や駐車場などとして利用したりなど何らかの形で利用されることとなるため、土地上に樹木がある場合や岩や不法投棄物などがある場合にはそれらの除去を行う必要があります。
そうして土地上の物を撤去し、土地の傾きを直したうえで固めならすことを整地と呼びます。
造成と整地の違いとは？
一方で造成工事とは、建物を建築したりするために土地の形質を変更する作業のことです。
“土地の形質の変更”という何やら難しい表現が出てきましたね。
例えば傾斜のある土地を平らにすることや、切り土、盛り土、擁壁工事、宅地とするための土地の開墾などは全て”土地の形質の変更”に該当し、これらのように宅地ではない土地を宅地とするために行う作業の事を造成と言います。
また、分譲するために行う区画の変更や、堤防を作ったりすることも造成にあたります。
造成工事でも不法投棄の撤去や伐採伐根や地ならしなどを行うため、整地と作業内容が酷似していてとても分かりにくいですね笑
造成や整地と更地の違いとは？
さて今度は”更地“というワードが出てきました。しかしご安心ください、更地の区別は簡単です。
造成や整地が土地を整えるために行う作業であることに対して、更地とは”土地上に何も物がなく平坦で債務関係などもついていない状態の土地のこと”を指します。
つまり直ぐにでも建物を建てたりできるように”整えられている状態の土地のこと“を更地という訳です！
ちなみに更地の対義語として”現況“という言葉を使うのですが、現況とは更地にする前の状態で取引することを指しています。
具体的には、築年数がかなり経過してしまった建物などはリフォームするもよし、解体して新たに土地上に建物を建てるのもよしと選択肢を残して現況で売買されることがあります。
整地をする意味
整地を行うためにはそれなりの出費をする覚悟が必要ですが、整地をすることによってさまざまなメリットを受けることもできます。
1.土地の価値が上がる
整地をしている土地としていない土地を比べると、手がかかっている分当然前者の方が価値があるといえます。もしも整地をしていない場合は、整地のコストを買い手側に負担してもらう形となるため、やはり取引する時に価格が落ちてしまいます。
2.不法投棄がされにくくなる
皆さんも荒れている土地には不法投棄されやすくなるとどこかで耳にしたことはありませんか？
これは人の心理的な問題で、空き缶一つ落ちていない綺麗な土地と、ところどころに空き缶が落ちている土地とでは後者の方がポイ捨ての量が多くなる傾向にあるという話でも有名です。
もしこれが全く手入れされてなく木も草も伸び放題で、ところどころに空き缶が捨てられているような土地であれば、例と同じようにやはりポイ捨てされてしまうリスクは上がってしまいます。
さらに土地にかなり凹凸があるようでしたら、敷地内に不法にゴミを埋められてしまったとしても発見が困難になってしまいます。
土地を売買する場合だけではなく、他の人に貸すような場合であっても整地してあった方が安心できそうです。
整地にかかる費用
整地や造成などを行う際には当然のことながら依頼する業者さんによって費用は大きく変わってきます。
今回は具体的な金額への言及は控えますが、どの工程にどのくらいお金が変動するのかなどを簡単にまとめていきたいと思います。
解体費用
土地上に建物や工作物がある場合には解体工事が必要となってきます。
解体のための費用は対象物の大きさによっても変わりますが、前面道路との兼ねあいでトラックが現場に入れなかったり、建物の内部の残置物が大量に残されていたり、建物にアスベストが使用されていたりなど、様々な条件で費用は変動してしまいます。
アスベストなどは事前の調査で確認できることもありますが、築年数の長い物件だと解体作業が始まってから気づくような場合もあるため、ある程度の解体費用の変動は珍しくありません。事前に業者さんと過去の工事の事例なども話し合いながら、費用の変動の予測を立てておくと良いかもしれません。
残置物撤去費用
残置物には屋外にあるものと屋内にあるものがあります。
屋内の物はペンや靴、冷蔵庫やタンスといった日常生活で利用する物が多く、建物を解体する前に一斉に売りに出してしまう方も多いかと思われます。撤去が面倒な場合は業者さんによっては建物の解体と同時に、内部のものも全て回収してくれるところもあるため相談してみると良いかもしれません。
屋外の残置物は外用小型倉庫や使われていない自転車など、もう利用される見込みのない物品のほか、違法に捨て置かれた物なども残置物に含まれてしまいます。
不法投棄された残置物は捨てていった犯人を特定できない限り、土地の持ち主さんに処分責任が発生してしまうために注意が必要です。
家電などの残置物は持ち主が分かっていれば処分費用も安く抑えられますが、不法投棄物の家電で持ち主が特定できない場合には処分費用も高くなってしまいます。また、残置物を撤去するために利用するトラックの大きさなどによっても費用は変動します。
埋設物除去費用
一見綺麗な更地に見えていたとしても、地中に物が埋まっている場合もあります。それを地中埋設物なんて呼んだりします。
地中埋設物は試掘を行うことによっておおよその撤去費用など算出していくのですが、この時に出てきたゴミの量などによって除去費用は変わります。また残置物撤去と同じように、地中から取り出したゴミを運ぶためのトラックが通れるかどうか(道幅的に利用できるトラックに制限が掛かるかどうか)によって費用は変化しますので、土地に繋がる道幅があまりに狭い場合などには費用がかさんできてしまいます。
伐採伐根費用
樹木の伐採費用・伐根費用は木の高さや幹の太さ、そして回収のために利用できるトラックの大きさなどによって費用は変動します。
樹木の伐採伐根費用は大きさにもよりますが１本１万円から数万円程度で請け負ってくれる業者もあり、私の個人的な感想となりますが予想よりもリーズナブルな価格帯でした。
一方で茂みなどの除去については根が深くはっている種類もあり、見かけによらず費用がかさんでしまう場合もあります。
特に竹や笹などについては伐根費用が相当高くついてしまう傾向があり、仮に地表部分のみの伐採を行ったとしても、またすぐに伸びてしまうことも考えられますのでなかなか厄介な存在です。
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今回は良く混合されがちな整地と造成の違いや、更地にする際にかかる費用などについてを解説していきました。
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