こんにちは！
川越市アイエー本社のサイト担当のカンです！
桜舞う春の季節も過ぎ、最近はもう部屋でクーラーが必要な時期になってきましたね。僕たちも夏にかけて暑くなってきたので、「そば」が食べたいと思うことが増えてきました。そういえば4月の終わり頃には、自動車メーカーの”メルセデス・ベンツ”が羽田拠点のそば屋へのリニューアルを行ったとか… ベンツのブランド発信拠点で食べられる「冷たい肉そば」がクセになるということで、今話題になっていますよ！なんでも「敷居を低くすること」でベンツの高級なイメージを払拭する目的だそうです。
さてイメージといえば、皆様も土地を持っていて「この土地は売れない」というイメージをお持ちになることはありませんか？
今回は売れないというイメージが強い「市街化調整区域」の「売れない」事情と対処について解説していこうと思います！
市街化調整区域とは？
市街化調整区域とは、各県知事や市長が都市計画に則って、市街化を抑制している区域のことです。この区域では農林水産業保護の名目から、原則として新たな建築や開発行為は制限されています。
対して市街化区域とは、自由な開発を許可されている区域のことです。現状の開発地区や、将来的に整備されて市街化が進められる区域が指定されます。
市街化調整区域には、都市から外れた広大で自然豊かな土地が広がっています。例えば、埼玉県内の都市計画区域（市街化区域と市街化調整区域を設定した区域）のうち実に69.5%は市街化調整区域に指定されています（令和2年時点）。
詳しくは過去のコラムを参考にしてください
関連コラム：市街化区域と市街化調整区域の違いは何だろう？都市計画法に基づいて解説！
市街化調整区域は売れない？その理由とは？
市街化調整区域・市街化区域に関わらず、土地の処分は日本における大きな社会問題と言っていいでしょう。用途のない土地は、所有しているだけで固定資産税や維持・管理など様々な負の要素が発生するため、出来るなら土地を手放したいと考える方もいらっしゃるようです。土地を人材センターからの派遣してもらい、年間10万円ほどの金額を払っていらっしゃるお客様もございました。
不動産相続の実情
現代日本では人口減少や少子高齢化社会の影響で、土地の放置や空き家の問題が顕在化しています。国土交通省のデータによると、土地所有者が未登記で所在不明の土地は全体の20%ほど存在するそうです。日本全国の総住宅数に対する空き家率は13.6%、その総数は846万戸に上ります。またアンケート調査によって、相続により空き地を取得した方の51.4%が土地の管理を負担に感じていることが明らかにされました。
特に市街化調整区域では、農業にしか使えない広大な土地を受け継いでしまうこともあり、そのまま荒れ地や空き家へと変化してしまうことも多々あります。
市街化調整区域が売れない理由とは？
市街化調整区域の土地が売却できない背景には、購入や活用の制限があります。ここでは市街化調整区域のデメリットについて軽く触れていきます。
立地条件が悪い
市街化調整区域はそもそも農地保全のために建築や開発が制限されている地域です。故に周囲は田畑ばかりで、スーパーや駅などの施設が少ない不便な生活を強いられることも多いです。実際に購入を考えている方は、周囲環境をしっかり調査する必要があります。
インフラが整っていない
通常、市街化区域では電気・ガス・水道などが完備されており、インフラ面で不自由ない暮らしができていることと思います。しかし、市街化調整区域ではそのようなインフラが必ずしも整備されているとは限りません。例えば下水管が通っておらず浄化槽を導入している土地や、井戸から水を汲まなければならない物件もあります。市街化調整区域の土地を売買する際にはインフラの要件に注意して見ていきましょう。
活用が難しい
前述のとおり市街化調整区域は開発や建築が制限されているため、住宅や商業用の施設などを新たに立てることはできません。農林水産業以外の用途で、建築を行わないでできる活用を考えなければいけません。
住宅ローンが通りにくい
市街化調整区域は住宅ローンが比較的通りにくいという傾向にあるようです。市街化調整区域の扱いは各金融機関に依ります。
完全に市街化調整区域の住宅ローンを断る機関もあれば、ローンの対象内であるという業者もあるようです。特に注目となるポイントは、第三者による住宅の再建築が可能かどうかということになることが多いです。いずれにせよ市街化区域の住宅と比較して資産価値が落ちることがほとんどです。
売れやすくなるための方法・条件は？
市街化調整区域の土地の中でも、売れやすい土地・売れにくい土地というのがあります。ここではどのような方法が現実的に取れるかということを解説していきたいと思います。
地目の変更
地目とは不動産の目的や現況を判断したうえで、登記に記載される「土地の用途」のことです。例えば地目が田畑であるより、雑種地や宅地であるほうが土地活用の幅が広がるため、地目変更の際には事前にどのような活用をするか考慮したうえで申請したほうが良いようです。市街化調整区域の場合は、各地方の法務局に実用的な需要を提示することが重要となります。農地転用（地目を「農地」から他の物へ変えること）の場合は、さらに農業委員会という部署の審議が入るため難易度は高くなります。
不動産屋への打診
不動産売却の場合には、不動産会社の仲介を通じて販売することが多いかと思います。不動産の売手が仲介会社との協議を通じて以下のようなアプローチをしていきましょう。
・価格設定
・買い手のターゲティング設定
EX）自治体への売却 （公有地拡大推進法に則った提案）
などを見直してみることが必要かもしれません。
売れない市街化調整区域の活用法！
前項で土地を売りやすくするための方法について述べましたが、やはり市街化調整区域の不動産は需要が低く、開発の許可が下りづらいため、必ず売却できるかというとそうではない場合もあります。
土地がどうしても売れない場合には、以下のような自己活用を検討してみるのも一手かもしれません。
・平面駐車場
・資材置き場
・太陽光発電
立地や周囲の需要を考慮したうえで、コンスタントな利益を生みだす方法を選択していく必要がありますね。
詳しくは過去のコラムを参考にしてください
関連コラム：狭小地・農地はどう活用すべき？土地活用のアイディアを紹介！
どうしても売却・活用が難しい場合は…
例えば相続で、
・居住地から遠く離れている山地
・農家の親族から引き継いだ青地
などを受け継ぐことになった場合、いっそのこと土地を手放してしまったほうが良いといったケースも存在します。この時、土地の所有権を手放すためには「贈与」や「放棄」などの手段がとられます。
土地を贈与する
土地を無償で他者に権利移転することを贈与と呼びます（有償の移転は「譲渡」）。贈与を行うにあたって、対象となる相手は以下の3通りがあります。
・個人へ
土地を受け取った側は、年間贈与額が110万円を超える場合には贈与税が課税されます。（不動産の贈与額に関しては取得時の時価で計算します。）また、所有権移転の登記費用などが新たに発生します。登記申請は贈与した側とされた側の両者が共同で行うのが原則となっています。
・法人へ
贈与された側に法人税が課税されます。また贈与した側にみなし譲渡所得課税が課税されます。公益法人への贈与の場合は、国税庁長官の承認を受けた際に譲渡所得税などが非課税となります。
譲渡所得のコラムはこちらをご覧ください。
関連コラム：土地売却にかかる税金の種類・計算・仕組みを解説
・国や地方自治体へ
譲渡所得課税などは免除になります。ただし、国や自治体が認めるような土地でないと受け取ってもらえないことがほとんどです。（固定資産税逃れの贈与であるとみなされるため）
贈与した不動産の取得費分の金額が特定寄附金（所得控除を受けるための寄付金）になります。
（参考：所得税法59、租税特別措置法40、租税特別措置法施行令25の17、租税特別措置法施行規則18の19、平20改正法附則1、50）
土地を放棄する
土地の放棄とは、「相続を放棄する」という形で土地を手放すというのが想定されるパターンです。相続の開始から三か月以内に、家庭裁判所へ相続放棄申述書などの書類を提出することで相続放棄の手続きを進めることができます。ただし一部の土地だけを相続することは認められておらず、すべての財産を放棄することになるため、注意が必要です。また相続の手続きを行った後の放棄や、使用・収益・処分などの行為を行った後の手続きは出来ないため、前もって不動産の情報は精査しておきましょう。
なお次の土地管理者が見つかるまで管理責任は残るため、越境や災害などによる倒壊での責任問題が発生しないよう土地を維持しなければいけません。
市街化調整区域ならアイエー！
今回は市街化調整区域の「売れない土地」に関する概要と対策のコラムを執筆しましたが、ご理解いただけましたでしょうか？
市街化調整区域の土地は活用や譲渡が難しく、多くの方が不動産の有効な使い道を模索している状態にあります。しかし、市街化調整区域なら絶対に買取が不可能というわけではありません。法律や条例の許諾を得て、土地を譲渡をするという手段も取れないことはないのです。
関連コラム：市街化調整区域の開発許可について解説！【都市計画法34条11号,12号・条例における基準とは】
土地に関してお悩みのお客様は市街化調整区域を得意とする不動産屋に相談してはいかがでしょうか？ちなみに我々アイエーは、市街化調整区域の買取も得意です！
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