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こんにちは、川越・さいたま市を拠点に活動しております土地買取王アイエーの鮎太郎です！

本日のトレンドには「猫の日」というワードがランクインしていました。というのも2月22日の語呂合わせで「にゃんにゃん」というところからきているようなのですが、今年は2022年2月22日ということもあり盛り上がっているようです。

私はそのことを知らないまま普通に過ごしてしまいましたが、つぎのぞろ目は200年待たないといけないみたいですね。

さて、今回のコラムはおよそ50年前の制度である既存宅地、そして線引き前宅地をテーマに解説していこうと思います！

それではさっそく本編を見ていきましょう。

既存宅地・線引き前宅地ってなんのこと？

これらを解説する前にまずは、市街化調整区域と都市計画法について理解する必要があります。

以前投稿いたしましたコラムにて詳細に解説されておりますので、詳しくはそちらをご参照頂ければと思います！

関連コラム：市街化調整区域と市街化区域の違いとは？

市街化調整区域と都市計画法について

皆さんは住宅街や商店街など周囲に沢山家が立ち並んでいるような場所にお住まいでしょうか？

それとも周囲には豊かな自然があったり、田んぼや畑の比率の方が大きい場所にお住いでしょうか？

実は日本には効率的に都市を形成していくための法律が存在し、地域全体を特別な許可なしに家を建てられる場所と基本的には家を建てられない場所に分けることによって、市街地が形成されやすい地域と田畑が利用しやすく豊かな自然を保全しやすい地域が指定されていることがあります。

この法律が都市計画法であり、それぞれ自由に家を建築できる地域を市街化区域、そして基本的には家を建てることが出来ない地域の事を市街化調整区域といいます。

関連コラム:【まとめ】市街化区域について不動産屋が解説

(※一般的な専用住宅も既存宅地認定されています。むしろほぼ専用住宅です。画像は文化財に近いですね。)

既存宅地ってなんのこと？

さてようやく今回の本題に入っていこうと思います！

既存宅地とはズバリ、市街化調整区域内にある「既存宅地確認がなされた土地」のことです。

上で解説してあるように原則として市街調整区域内では家を建てることが出来ないようになっているのですが、例外として家を建てても良いとする規則もあったりします。その例外の一つがここでご紹介しています既存宅地です。

既存宅地の内容を見てみよう

この既存宅地はどうやって認可を受ければよいのか手続きが気になりますよね。しかし残念なことに既存宅地認可制度は2001年に廃止されてしまっています。

今となっては認可する制度そのものは無くなってしまいましたが、既存宅地認可制度により認可を受けたままになっている物件は未だに残っており、しかも当時の認可をそのまま適用することが出来ます。

今利用できる既存宅地と言えばもっぱらこのような宅地の事を指していう訳ですね！

線引き前宅地と既存宅地の違い

さて、既存宅地と混合されがちな「線引き前宅地」についても確認していきましょう。

線引き前宅地も既存宅地と同じく、市街化調整区域に家が建てられる例外的な物件となっています。

線引き前宅地の内容

既存宅地が行政から一定の条件をクリアした上での認可を受けた物件であるのに対して、線引き前宅地は市街化区域や市街化調整区域などが定められるより前から宅地であった物件の事を指しています。

都市計画法が施行されて市街化区域か否かが線引きされた昭和45年８月25日以前からの宅地においては、線引き前宅地であることが認められて例外的に市街化調整区域内に宅地を建てることが出来るのです。

既存宅地・線引き前宅地を利用する注意点

既存宅地についても線引き前宅地についても、最終的には各市町村が認可するかどうかにかかっています。

市町村によっては既存宅地や線引き前宅地であることを前提に、それ以外の条件を付している場合もあるため要注意です。例えば最低敷地面積や道路への接道についてなど、個々のあたりの条件の設定はそれぞれの市町村が定めているため改めて確認を行いましょう！

また、既存宅地や線引き前宅地が継続して市町村から認可されるためには、宅地の継続性という部分が重視される場合もあります。これは継続して宅地として利用され続けてきたかどうかを判断基準にするものであり、例えば既存宅地ではあるものの宅地部分を30年以上前に取り壊してしまっている場合などには、継続性がないとして認可が取り消されてしまう可能性もございます。

そのため、既存宅地や線引き映え宅地の売却をご検討されている場合には、建物を取り壊す前に市役所などで改めて扱いの確認を行った方が良いかもしれません。

私が既存宅地か否かを確認した時のお話

私が実際に扱った事例では、既存宅地である建物を解体して更地となった状態で査定依頼を頂いた案件があるのですが、こちらは解体から1年もたっておらず継続性が認められて既存宅地の確認を取ることが出来ました。

もしも1年以上前に解体していた場合には、より慎重な審議が行われていた可能性も高かったことが予想されます。

それ以外の例外、都市計画法34条12号について

今回解説したような既存宅地や線引き前宅地以外にも、市街化調整区域に建物を建築できる例外規定は存在します。

その中で最もポピュラーなのが、この都市計画法34条の12号と言われるものです。

12号を用いても確かに建築することは出来るのですが、誰でも建築可能な既存宅地や線引き前宅地とは異なり、12号ではかなり強い制限を受けたうえで適用される人のみしか建築することは出来ません。(そもそも6親等以内の親族が対象です)

このことを考えると既存宅地や線引き前宅地は、都市計画法34条12号と比べて建築しやすいな物件となっていることが分かります。

皆さんも昭和45年以前から宅地である可能性の高い物件の売却をご検討されている場合には、ぜひ既存宅地や線引き前宅地の確認から始めてみてくださいね！

我々アイエーは調整区域の土地を数多く扱ってきた実績があります。「土地を売却したい」「市街化区域の土地を探している」「売却しにくい土地を持っている」といったお悩みをお持ちの方は、是非アイエーまでお問い合わせください。