更新日：2021/7/15：画像を追加しました。
こんにちは～。川越市にある土地買取王アイエーの鮎太郎です！
本日のトレンドには「ケイブ・東方プロジェクト」というワードがランクインしていました。
詳しく調べてみますと、どうやら東方プロジェクトの新作がケイブから発表されるのだとか！
ゲームメーカーのケイブは過去に名作シューティングゲームを輩出しており、サブカルチャーで代表的な存在ともいえるシューティングゲームの”東方プロジェクト”とコラボレーションするなんて何だか凄そうな予感がしますね笑
ケイブの過去作である”ゴシック魔法乙女(略)”ではCMに小林幸子を起用するなど、なかなか斬新な攻めの姿勢を持ち合わせているように記憶しておりますが、そういった点も含めてとても楽しみです！
さて本日のテーマですが、今回は近隣トラブルに関する判例について解説を見ていこうと思います。以前ご紹介した判例解説とも親和性のある内容となっておりますので、ぜひ前回の判例解説なども確認しながら読み進めていただければと思います。
それではさっそく参りましょう！
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媒介業者が「隣人とのトラブル」を告げなかったので訴訟！
今回の判例は神戸地方裁判所にて平成12年3月16日に係争されたものとなっています。
内容はいわゆる「近隣トラブル」に関するものとなっており、その中でも珍しい雑草管理が問題の一つとなっています。皆さんもぜひ、この裁判の結果を予想しながら読み進めていってください！
概要
土地の買主Xさんは不動産業者Yの媒介によって土地を購入したのはよいものの、防火地域の建築制限や、水道管の配管のし直しの必要性、及び以前の当該土地の持ち主が近隣住民とトラブルがあった旨を不動産業者Yから知らされていなかったとして、Xさんが“説明義務違反”を根拠に当該契約の解除と契約にかかる手数料の返還 、 損害賠償の請求など訴えたというのが今回取り扱う判例です。
専門用語解説
それではまず初めに今回出てくる用語から解説していきたいと思います！
近隣トラブルと説明義務違反
不動産売買を行うにあたり売主となる人や実際に仲介して物件を販売する不動産業者には、物件の買主さんとなる人に対して”ある事柄を告げなければならない義務“の事を“告知義務”といいます。
告知義務に関しては法律(宅建業法)などでも規定されており、宅建業法第37条で規定されているような“売主さんが買主さんに説明しなければいけない一定の事柄”の事を 「重要事項説明」などと言ったりします。
今回扱う判例で告知しなかったとしてXさんが訴えている内容は、当該物件に関する環境的な瑕疵(近隣トラブル)についてであり、法的には環境的な瑕疵のある不動産を売却する時には、しっかりその内容を買主さんに告知することが義務づけられています。
しかし、どのような内容が環境的な瑕疵に該当するのかは法律で定義されていないため、裁判によって事例ごとに判断することとなります。
防火地域の建築制限
防火地域とは都市計画法によって定めることのできる地域の事であり、地域内の建物の材質や建築構造を制限することで市街地を火災の危険から守ることを目的として定められています。具体的には一定の規模以上の構造物は耐火建築物にしなければならなかったり、2階建て以下の建物に関しても耐火もしくは準耐火建築物にしなければならないなどの建築制限が掛かっています。
これに似たもので準防火地域という地域もありますが、どちらも市街地で特に建物が密集している地域に指定されることが多いです。
おすすめコラム：建築制限とは具体的にどんな制限があるの？建築基準法に触れながら解説！
裁判に至るまでの経緯
さて基本的な用語を確認したところで、ここからはXさんがYさんを訴えるまでにどのような経緯があったのかについてみていこうと思います。
以前の土地の持ち主さんは近隣トラブルの当事者だった！
今回問題となっている売主Aさんの不動産は、もともとはBさんからAさんが買い受けた土地であり、BさんがAさんに土地を売却した理由というのも 近隣住民Cとのトラブルが原因 だった様です。
判例ではBC間の不調和の例として、近隣住民Cの「家を建てさせない」や「前の道を通させない」などのコメントが挙げられていますが、BC間の不調和の原因の一つには、以前の土地所有者であるBが草刈りなどをせず、近隣住民Cの商売(飲食業)の妨げとなっていたという事情があるようです。
Xさんは兵庫県に対して苦情を申し立てていた！
近隣住民ＣさんはＸさんにもまた「家を建てさせない」というような態度をとっており、また水道管に関しても径口数が13㎜程度と3階建てに供給するには水圧が不十分であり、その上他人の敷地を通して配管されているため、配管し直さないと家が建てられないなど、Xさんは様々な問題に直面してしまいました。
これに対してXさんは媒介業者のYさんの業務に関して、兵庫県へ苦情を申し立てていたようです。
当物件のその後について
Xさんは様々な問題に直面したためか、別の媒介業者に依頼して当物件を新たな買主Eさんに売却しました。Eさんはその後問題なく近隣住民Cさんの承諾を得て、2階建ての居住用住宅を建築しています。
媒介業者Yさんの主張
ここからはXさんの主張に対するYさんの主張を見ていこうと思います。Xさんの主張だけを見れば不憫な出来事のようにも見えてしまいますが、中立的な視点からYさんの主張を見ていくと興味深いですね。
防火地域の説明義務に関して
Yさんは当物件が防火地域であることや、そのためにどのような建築制限がかかるのかを重要事項説明書へ記載しており、適法に説明義務を果たしていたようです。
水道管の配管し直しについて
媒介業者YさんらはXさんに対して、阪神淡路大震災の影響でつぶれている可能性があると伝えており、建築業者に相談するように促していたようです。
近隣トラブルについて
近隣住民Cさんと以前の持ち主Bさんの不調和については、説明義務が無いとしてあえて告知していなかったようです。確かにプライベートな事柄に関して業者が色々と話してしまうのは、少々問題があるかもしれませんね。
裁判所の考え
XさんとYさん双方の主張が出そろいましたので、最後に判決の基礎となる裁判所の考え方について確認していきたいと思います。
防火地域による建築制限の説明について
Xさんが主張した“防火地域による建築制限が存在する事実を媒介業者Yさんが説明しなかった”ことについてですが、媒介業者Yさんは重要事項説明書にてその旨を記載しており、さらにXさんが行った兵庫県に対する異議申し立てには建築制限に関する内容がなく、その上建物を建築しようとする際にも予算が高めに算出されているにも関わらず、Xさんは1年3か月もの間媒介業者Yらに抗議しなかったことと照らし合わせても、Yらの説明にはそれなりの信憑性があり、説明を尽くしているということができると判断されました。
水道管の配管し直しの説明について
Xさんが主張した“水道管を配管し直す必要があることを説明しなかった”ことについては、媒介業者YらはXさんに、「水道管の経口が13㎜程度であり、震災でつぶれている恐れがあるので、建築業者に相談した方が良い」と説明しており、その一方でXさんは駐車していた車の事がずっと気になっていた様子で、真摯な態度で聞いていなかったことを鑑みても、媒介業者Yらに債務不履行責任はない(説明不足などは無い)と判断されました。
近隣トラブルについて
Xさんが主張した“以前の当該物件の所有者Bと近隣住民Cとの近隣トラブルについて説明しなかった”ことについては、以前の当該物件の所有者Bが草刈りを怠ったことに関して、飲食業を営んでいるCさんが衛生管理に気を遣うのは当然の事であり、近隣住民Cが特別トラブルメーカーであるということもできないため、媒介業者Yらが説明しなかったことに関してはそもそも説明義務が無いと判断しました。
裁判の判決
買主Xさんはいろいろな状況に直面してしまいましたが、媒介業者Yらの説明不足に関しては特段責められることが無いと判断されたことにより、買主Xさんの訴えた説明義務違反による損害賠償請求は、理由がないために棄却される(認められない)結果となりました。
ここからは私の所感となりますが買主Xさんの立場から考えると、やはり以前の土地所有者さんと近隣住民の方との間にトラブルがあったのであれば事前に知っておきたいと思いますが、不動産屋であるYの立場から見てみれば、以前の所有者さんの個人的ないさかいについて勝手に買主Xさんに話してしまうのもいかがなものかと思いますね。
それ以外にはYさんらの説明を真摯な態度で聞いていなかったことに関しては、判決にまで影響しうる判断材料になるのだと思うと少し怖いですね笑
さて、裁判など意識しなくとも私鮎太郎は、そして我々土地買取王アイエーは常に真摯な態度で業務を遂行しております！市街化調整区域を売却したい、遠隔地の土地を相続した、農地を売却したいなど、不動産のお悩みなどがございましたら、ぜひ我々アイエーにお任せ下さい！
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