2021/7/24 内容を更新しました
こんにちは！
川越市の不動産会社、（株）アイエー本社のコラム担当のカンです！
いよいよ梅雨のシーズンも明け、夏の暑さも本格化してきましたね。本日は夏の風物詩ともいえる名作アニメ「サマーウォーズ」が金曜ロードショーで放映されます。仮想空間のトラブルに巻き込まれていく主人公たちと、大家族の絆を描いたストーリーは何度見ても面白いですよね！
さてトラブルといえば、「囲繞地」に関する通行の問題がありますね。今回は囲繞地通行権と通行地役権の違いや、過去判例の紹介などを行っていこうと思います。
囲繞地が何かご存じのない方は、このコラムを読んで概要を理解してもらえれば幸いです。
囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）とは？
まず囲繞地（いにょうち）とは、「公道に通じていない土地（いわゆる袋地）を囲んでいる土地」のことです。（「繞」には「めぐる/まとう」などの読み方があります。）
そして囲繞地通行権とは、「公道に通じない土地の所有者が公道に出るために、囲繞地の通行を認められる権利」です。これは民法210条1項で定められている正式な権利であり、強制力があります。なお通行の場所は、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない（民法211条）と定められています。この権利は「公道に至るための他の土地の通行権」「袋地通行権」「隣地通行権」などと呼ばれることもあります。
通行者は、囲繞地の損害に対して償金を支払わなければなりません。通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、一年ごとにその償金を支払うことができます（民法212条）。
サジェストで「囲繞地通行権 通行地役権 違い」と出てきたので、簡潔にまとめました。
| 囲繞地通行権 | 通行地役権 |
|---|---|
| 合意不要 強制力有 | 合意必要 強制力無 |
| 登記不要（最高裁判決昭和47/4/14） | 登記必要 |
| 償金が必要で、指定期限は無し | 契約によって道幅や期間・料金が異なる |
囲繞地通行権でありがちなトラブル
囲繞地に関して、隣人同士で言い争いになるケースは珍しくありません。よくあるトラブルとしては
・今まで囲繞地通行権を行使して利用していた私道が、囲繞地の所有主によってふさがれてしまった。
・自動車の通行権を認めるかどうかで意見が割れた。
・購入や又貸しで通行権の話がこじれてしまった。
などのケースがあります。
上記の事例に関しての是非は後述しますが、まずは一つ興味深い判例を見ていきましょう。
★所有地に関してのトラブルの他コラムはこちら
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ピックアップ判例
今回紹介する判例は「自動車による通行を前提とした囲繞地通行権」についての裁判（最高裁判決 平18/３/16及び東京高裁判決平19/9/13）です。”車の通行を前提とした囲繞地の道路が突如として歩道に変わったとき、袋地の土地所有者は自動車の通行権を主張できるのか？”ということを審議した裁判となっており、囲繞地の車両通行について判断基準を公示したものとなります。
用語解説
今回解説する専門用語は「通行権」です。
「通行権」
「通行権とは住宅や建物と公道の間に他人の土地がある場合、その所有者から通行部分の土地を賃借したり、通行を許可する契約を結び、生じる権利です。」
⇒「210条通行権」
いわゆる先ほどの説明した「囲繞地通行権」のことです。
⇒「213条通行権」
囲繞地通行権の中でも、土地の分筆（土地を切り分けること）が関わる場合のルールです。分筆で袋地ができてしまった際には、新たに他者の土地の通行権を得ることができず、分かれた残りの土地を通って公道に出る必要があります。
囲繞地の所有者Xさんと被告人（県）のやり取り
さて、専門用語も大まかに理解したところで、今度は訴訟に至るまでにXさんと県の間でどのような問題が起こったのかを見ていきましょう！
１．もともと墓地を作りたいとの申請を出していたXさんたち
Xさんたちは「墓地を建設したい！」との希望を持っていたため、土地を取得して役所から墓地建設の許可をもらいました。また、墓参者のために駐車場（と観光果樹園・バーベキュー場）を併設する計画を持っていました。
２．県が道路の車両通行を制限！
Xさんたちは「もともと道路に面している県の土地A」から囲繞地通行権を得ていました。従来、土地Aは車の通行が可能な道が整備されていたのです。しかしながら、ある時から県が道路Aにポールを設置し、土地Aの囲繞地通行権があった場所は歩行者専用の道路になってしまったのです。
３．囲繞地通行権を求める裁判へ
Xさんたちの土地は他に車両が通行可能な道路に面していなかったため、土地Aの車両での囲繞地通行権を求めて県を相手に裁判を起こしました。
訴訟の理由は
① 囲繞地通行権または通行の自由権に基づき、自動車で通行することの妨害をやめてほしい
② 道路Aに囲繞地通行権が適応されるか確認したい の二点です。
裁判所の考え
ここまではXさんの主張と訴訟の流れについてみてきましたが、ここからは今回の裁判で裁判所がどのような事を認めたのかを見ていこうと思います。
１．囲繞地通行権は適応される
実はXさんたちの土地は分筆された土地ではありましたが、もともとの土地も袋地であったため、210条通行権が認められました。
２．「徒歩の囲繞地通行権」なのか「車の囲繞地通行権」なのか？
問題となったのは、どの範囲で囲繞地通行権を認めていく必要があるのかということでした。平成18年の最高裁判所の判決では、「自動車による通行を前提とする210条通行権の成否及びその具体的内容は、他の土地について自動車による通行を認める必要性、周辺の土地の状況、自動車による通行を前提とする210条通行権が認められることにより他の土地の所有者が被る不利益等の諸事情を総合考慮して判断すべきである。」との判例が出されました。
裁判所の判決
結論から申しますと、平成19年に高裁へ差し戻された判決で、Xさんの主張が認められる形となりました。根拠となった「総合考慮」のポイントをまとめると
①｢自動車通行を認める必要性｣：墓地経営により墓参者が自動車使用する蓋然性は高い。
②「周辺の土地状況」：現在は自動車通行が困難だが、以前は道路Aを自動車で通行できた。
③「囲繞地所有者が被る不利益」：土地の面積や位置を考慮しても、緑地としての景観保護や環境対策等の目的や機能を阻害するものとはいえず、公共用地としての機能が充分に果たせなくなるものともいえない。車両が増加し、周辺住民がある程度の不利益を被ることは予測されるが、自動車の通行の必要性を否定すべき程度の不利益を被るとまではいえない。
と判断され、判決において囲繞地の自動車通行を認めたという事例がありました。
これに準じ、特別な理由や根拠がある場合（例えば歩行困難な高齢者の車両送迎が必要な場合）には自動車の囲繞地通行権が認められることとなりました。
他にも気になる囲繞地の疑問やトラブルへの対処
他にも囲繞地通行権に関してのトラブルや判決は数多くあります。
Q. 囲繞地の所有者によって通行路がふさがれた場合の対応は？
A. 囲繞地通行権は袋地の所有者に与えられた当然の権利です。よって袋地の所有者は妨害排除請求権を行使し、通行の権利を主張できます。
Q. 囲繞地通行権が消滅することはある？
A. 囲繞地と袋地の所有者の談議によって、囲繞地通行権を消滅させることはできません。売買契約などで囲繞地の権利が特定承継された際にも、通行権は消滅せずに残ります。ただし、新たに道路が整備されて袋地が道路に面した時は自動的に囲繞地通行権が消滅します。
Q. 囲繞地通行権の幅は？
A. 一般的には2m以下の幅であることが多いですが、定められた幅員はありません。裁判所の判断は、以前から認められていた幅がどの程度であったかを考慮して決められることが多いようです。
Q. 他者へ袋地を賃貸する場合には、囲繞地通行権は認められる？
A. 認められます。袋地の利用者が登記をしていなくても囲繞地通行権はあるのです。「その人限定で通行許可」などといった言い分は通りません。
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今回は「囲繞地通行権」に関してのコラムを執筆しましたが、ご理解いただけましたでしょうか？
囲繞地通行権は袋地の利用者にとって大変助かる権利である一方、囲繞地所有者との話し合いがうまくいかないとトラブルや論争の火種になってしまいます。囲繞地通行権のルールを十分に理解し、通行許諾の貰い方をしっかりと確立しておくことが必要となりますね。
ところで、囲繞地の難しさといえば土地売却に関する問題がありますね。土地売却に関して疑問をお持ちのお客様は土地買取を得意とする不動産屋に相談してはいかがでしょうか？我々アイエーは、埼玉県川越市を中心に土地高価買取を行っております！
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