こんにちは！
埼玉県で市街化調整区域の買取りを得意とする不動産会社、（株）アイエーのコラム担当カンです！
9月も終盤を迎え、最近では肌寒い夜を迎える日々が多くなってきたように感じますね。10月といえば、埼玉県では令和3年の10/1から日本で初めて「 立ち止まった状態でエスカレーターを利用しなければならない」という条例が施行されることになったそうですね（埼玉県エスカレーターの安全な利用の促進に関する条例第5条）。罰則等はないそうですが、日常に潜む危険性に対し積極的な対策に乗り出していく取り組みは面白いと思いました。
さて面白いといえば、皆様は下の画像のような「地味な色のコンビニ」を見たことがありますか？
こちらは各地方の景観に関する法や条例（例：埼玉県なら「さいたま市景観条例」）に該当する区域で、建物の外壁や屋根の色が制限されたために地味な色になったコンビニです。
歴史的な街並みや自然を保持する「風致地区」に該当する場合には、このように建築物に制限がかかる場合があります。今回はそんな「風致地区」について概要と法規制・埼玉県の例などに触れながら解説をしていきたいと思います。
風致地区制度とは？
風致地区とは、「都市において名勝・景勝地，公園，緑地，水流，池沼，樹林，丘陵，渓谷などの自然美が保持された地区」のことです（引用：Gakkenキッズネット）。1968年に制定された「都市計画法第58条」の採択を受けた地域が風致地区です。城や神社などの文化的な風景を含む場所や、山・川・森などの自然豊かな場所が指定されているイメージですね。
「風致地区内における建築等の規制に係る条例の制定に関する基準を定める政令（風致政令）」に従い、各地方公共団体が条例を定めることができます。10ha以上の地区ならば都道府県・政令市が指定し、10ha未満の土地は市町村が指定します。風致地区内では、建築や開発に対して様々な規制が掛けられており、事前の審査が必要です。
日本全国で765地区の風致地区が指定されており、総面積は170,105haに上ります（2019）。都道府県別指定面積のランキングでは1位：京都府（22地区・19,300ha）、2位：神奈川県（51地区・14,976ha）、3位：兵庫県（31地区・14,715ha）となっています。（国土交通省 風致地区都道府県別指定面積一覧）
★代表的な風致地区
鴨川（京都）
鎌倉（神奈川）
風致地区内の建築制限は？
風致地区のサジェストを見ていると「風致地区 制限」「風致地区 資産価値」などのワードが浮かび上がります。風致地区には建築に対して様々な規制があるため、そのように考える人も多いのかもしれませんね。では、風致地区にかかる建築の制限にはどのようなものがあるのでしょうか？今回は埼玉県にある大宮風致地区を参考に風致地区の要件を解説していきます。
※地区内の制限については、各都道府県の行政によって異なるため、地元のHPなどを参考に調査してください。
① 建築物の高さ
風致地区内の建物の高さは12メートル以下（第1種低層住居専用地域ならば10メートル以下）にすることが求められています。
② 建ぺい率
建ぺい率とは、「建築面積/土地面積×100」で算出される数字のことです。風致地区の場合は40％以下である必要があります。
★建ぺい率に関してのコラムはこちら！
関連コラム：建築制限とは具体的にどんな制限があるの？建築基準法に触れながら解説！
③ 建築物の外壁と敷地境界までの距離
道路境界から建物の距離を2m以上保つ必要があります。また敷地境界線からの距離を1m以上確保しなければなりません。
関連コラム：土地の境界線の調べ方は？メリットを理解し、境界トラブルを防ごう！
④ 建築物・その他工作物の形態/意匠
「当該土地及び周辺の土地の区域における風致と著しく不調和でないこと。外壁、屋根の色は、原色系の派手な色（赤・青・黄など）を避けてください。 なお、外壁、屋根の色については「さいたま市景観条例」の基準に適合するものにしてください。（埼玉県風致地区内の建築許可申請の手引き）」とされています。
そのほかにも、「緑地の割合は、敷地面積の10％以上を確保する」「敷地内に高木と低木を一定の割合以上配置する」などの要件があり、周囲の環境に十分配慮した開発行為が必要になります。
風致地区の許可申請事情は？
風致地区内の建造物は、市街化区域内であっても市町村長の許可を得ないと自由に建築や開発を行うことができないというデメリットがあります。埼玉県の風致地区において許可が必要とされる行為には以下のようなものが挙げられています。
- 建築物その他の工作物の新築、改築、増築又は移転
- 宅地の造成、土地の開墾その他の土地の形質の変更
- 木竹の伐採（高さが5ｍを超えるもの）
- 土石の類の採取
- 水面の埋立て又は干拓
- 建築物等の意匠の変更
- 屋外における土石、廃棄物又は再生資源のたい積 （引用：国土交通省）
埼玉県内での申請を行う場合にはさいたま市役所の、都市局/都市計画部/みどり推進課に問い合わせる必要があります。審査書類に関しては以下のリンクを参考にしてください（さいたま市HP）。
埼玉県の風致地区はどこ？
2021年現在、埼玉県で風致地区に指定されている地域は、「宮公園周辺及び見沼田圃地域の一部（284ha）」です。1974年に指定を受けた当地区は、市街化区域・市街化調整区域の入り混じる地域であり、特別緑地保全地区との重複があります。
★市街化調整区域についてのコラムはこちら！
関連コラム：市街化区域と市街化調整区域の違いは何だろう？都市計画法に基づいてわかりやすく解説！
（埼玉県さいたましの風致地区-さいたま市HP）
川越市歴史的風致維持向上計画とは？
我らが川越市には風致地区に指定されている区域はありませんが、その歴史的重要性の高い「蔵造の街並み」などは後世に残すべき文化的遺産です。ゆえに、川越市では2008年4月に「地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律（通称：歴史まちづくり法）」に基づき「川越市歴史的風致維持向上計画」を策定しました（国土交通省、文部科学省、農林水産省の認定済）。
本川越駅から喜多院～時の鐘の周辺にわたる約225haが「川越市歴史的風致維持向上地区」としての指定を受け、歴史的建造物の整備や修理費等の補助など、歴史まちづくりのための様々な事業を実施してきました。
令和3年度から令和12年度にかけての10年間は「川越市歴史的風致維持向上計画（第2期）」が始まり、
- １．川越まつりにみる歴史的風致
２．物資の集散と商業都市川越にみる歴史的風致
３．寺社門前の賑わいにみる歴史的風致
の3点を重視したさらなる歴史的風習の保全を行うとのことです。
☝上記画像は川越元町郵便局。蔵造りの街並みと一体化した色合いになっており、尋常じゃ無いくらい所在地がわかりづらい。
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今回は「風致地区」に関してのコラムを執筆しましたが、ご理解いただけましたでしょうか？
風致地区を自然や歴史を残す地域を保全する美しい地域である一方、その建築物に対する制限は厳しいものがあります。実際に開発等を行う際には、行政との手続きも多く必要なので頭を悩ませる場面も多いかもしれませんね！
さて土地のお悩みといえば、所有地の売却に関する問題がありますね。土地売却/活用に関して疑問をお持ちのお客様は土地買取を得意とする不動産屋に相談してはいかがですか？我々アイエーは、埼玉県川越市を中心に土地高価買取を行っております！
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