【市街化調整区域】売買しやすい、しにくい物件

更新日：2021/06/23：文章の校正と、リンクの追加を行いました。

こんにちは。
川越市の不動産会社アイエーです。

今回は物件の「売却しやすさ」に関しての条件をまとめてみましたので、皆様の所有地がどの項目に該当しているのかなども気にしながら一読して頂けると幸いです。

売買しやすい物件

不動産屋の目線で、売買しやすい土地とはいったいどのようなものでしょうか？

開発許可が受けられる土地

現状は更地で果樹園などにしているところが、将来的に開発許可が受けられて宅地に地目変更ができる土地だと売買がしやすくなります。市街化区域に近い地域ほど、開発許可が下りやすくなります。各市区町村の都市計画課や町づくり推進課で確認をすれば、開発許可が受けられる土地かどうかがわかります。

開発許可を取って建てられた建物

市街化調整区域には、倉庫や工場などの建物が多いです。開発許可を取って建てられた建物は、同じ用途、規模の大きさであれば、取得後に建て替えることが可能です。市街化調整区域内では、新たに開発許可を取得することが難しいので、すでに開発許可がとってある建物は価値が高くなり、売買のしやすい物件です。

用途地域内にある土地

以前、大規模開発がされていた時代には、市街化調整区域内に用途地域が定められていたことがあります。その場合の市街化調整区域では、用途地域は「第一種低層住居専用地域」になります。第一種低層住居専用地域になっていれば、その規制の中で建て替えも十分に可能ですので、最も売却がしやすい物件となります。

売買しにくい物件

反対に、売買しづらい物件とはどのようなものなのでしょうか？以下でその要素を解説していきます。

開発許可が受けられない土地

市街化調整区域は開発許可が受けられないことが多く、基本的に建物を建てることができません。そうなると利用者は資材置き場や駐車場としてしか活用方法がなくなってしまいます。元々そのような目的で土地を購入するのであれば良いのですが、住宅を建てることができないとなると一気に利用価値が下がってしまいます。売却できたとしても低い金額が予想され、売却しづらい物件となります。

無許可の建物

市街化調整区域内では、農家の住宅や温室などは許可がなくても建てることができますが、一般住宅の建築は行政の許可が必要です。しかし市街化調整区域が線引きされた当初は手続きもあやふやな時期があり、混乱に紛れて建ててしまった建物も多いです。このような無許可で建築された物件は建て替えすることができないので、市場価値が大きく下がり売却もしづらくなってしまいます。

農地の場合

これ以上農家を減らしたくないため、農家をやる気のない人に農地を転売したくないという国の施策があります。そのため農地法によって、農地の売却にも許可が必要になっています。また農地以外の使い方をするための売却にも許可が必要で、この場合農地法と都市計画法で2つの規制がかかってしまうため、売買しづらい物件となります。

市街化調整区域を売却するメリット

市街化調整区域はライフラインが積極的に整備されない地域なので、市街化区域の宅地と比べると値段が安くなります。市街化調整区域はおおよそ市街化区域の5割～7割程度の価格なので、購入時には少なくても1.5倍の土地を手に入れることができます。市街化調整区域は市街化を抑制しているので緑が多く、将来的にも大型開発が許可されることがないため、静かな環境が確保されます。都会の騒がしさが嫌で、田園地帯のゆったりとした所に住みたい方は欲しがります。
加えて税金に関して、市街化調整区域には都市計画自体がないので都市計画税がかかりません。
また市場に流通しづらい地域なので公示価格が安く、公示価格の70％が基準となる固定資産税価格も低くなります。線引き前に建物が建っていれば、建物の評価も同じく低くなります。都市計画税がなく、固定資産税が安いので、買主にとっては大きなメリットになります。