こんにちは！川越やさいたま市を拠点に展開している不動産買取王アイエーの鮎太郎です。
本日のトレンドには「ヘンリー３世・金貨」というワードがランクインしていました。というのも、金属探知機による宝探しを趣味にしていたイギリスの男性がたまたま畑の中から金貨を発見したのだとか。
金貨は今回の物を合わせて８枚しか現存していないらしく、オークションでは54万ポンド（約8300万円）の値段で落札され、土地の所有者さんと発見した男性で折半するとのことです。趣味で宝探しをしていたのもロマンがありますが、それで本当にお宝を発見してしまうなんて素晴らしいですね！
今回発見されたヘンリー３世の時代の金貨は今後博物館で展示される話も挙がっていますので、歴史好きな方は見に行くのも良いかもしれませんね。ちょうど世界史に名前が出てくるシモン・ド・モンフォールの時代ですので。
さて、今回のコラムはそんなイギリスやアメリカなどの住宅耐用年数と、日本の住宅耐用年数の違いについて見ていきたいと思います。
それではさっそく本編に参りましょう！
耐用年数と耐久年数の違いとは
一般的な住宅や投資用のマンションなどを買う際など、「耐用年数」や「耐久年数」といった言葉を聞いたことはありませんか？
普通に生活しているとなかなか使わない用語ですので、どうやら耐用年数とは人が利用するのに建物の品質が保証される年数の事だといったように、誤解されつつ漠然と認識されているのではないでしょうか。
実際に不動産業者が投稿しているコラムなどを読んでいると、耐用年数と耐久年数をごちゃまぜにして紹介しているところも多々見受けられるため、まずはそれぞれ耐用年数と耐久年数の定義から確認してみましょう！
耐用年数とは
耐用年数を簡単に説明すると、ある物を利用する際に物理的な摩耗などを加味して実際に利用できると見込まれた期間の事を指します。
建物の耐用年数は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」によって定められているため、住宅の法定耐用年数と言われることもあります。具体的には以下の通りです。
【法定耐用年数一覧】
- ・木造住宅の法定耐用年数：22年
- ・鉄骨鉄筋コンクリート造：47年
- ・れんが造・石造・ブロック造：38年
耐久年数とは
耐久年数とはハウスメーカーが独自の審査やテストを実施して算出した「住宅として使用し続けることが出来るであろう期間」のことです。耐久年数はハウスメーカーごとに審査方法などが異なるために、すべての住宅に一律で適用できる評価ではありませんが、おおむね住宅を利用できる期間を知ることが出来る指標となっています。
もちろん様々な状況により耐久年数と実際の建物の耐久力の信頼性に差は出てくるかとは思われますが、耐久年数が経過してしまったからと言って建物が直ちに崩れることが無ければ、耐久年数の過ぎた家に住んではいけないというルールもありません。
(画像はデンマークのイーエスコー城)
各国の住宅の耐久年数を見てみよう
さてここからが本題になりますが、日本の建物の耐久年数は他国に比べると、どうも短いように思えてしまいます。
下記の表はそれぞれ日本、アメリカ、イギリスの住宅の存続年数を示したグラフとなっていますが、日本とアメリカでは20年も差が開いているのが分かります。
日本の住宅の法定耐用年数は欧米と比べて短い！
各国の住宅の法定耐用年数を見てみると、日本の住宅の法定耐用年数は他国に比べて短めです。私もその理由が気になって調べてみたのですが、絶対的な根拠などは無く、どうやら文化や風習やそこで暮らす人々の考え方などが影響しているようです。
何故日本の法定耐用年数は短いのか？
ここでいくつか具体的に日本の住宅・建物の法定耐用年数が短い理由を模索していきましょう。
1.新築にこだわりがある人が多いから
日本人は新築の物を好む傾向があるため、結婚や引っ越しなどの節目であえて中古物件を選択するような人はあまりいないようです。何故新築にこだわるのかは人によって理由が異なりますが、例えば地震の経験回数の多い古い物件は避けられる場合、リフォームするのが難しい(リフォーム費用がすごく高い)ため建て替えを選択する場合、古い住宅は断熱性に優れていないため建て替える場合などが直ぐに思いつきます。
また国民性的な見方をしてみると、日本で信仰されている神道では清らかな状態が神聖視されててきたため、あえて中古物件を修理して住み続けるという文化が育たなかったといった考え方もあります。
2.住宅の供給が重視されてきたため
日本では高度経済成長期の頃より住宅需要が一気に増加していったために、建物の質はともかく建物をより多く提供してきたという過去があります。1973年に新聞に掲載された「住宅すごろく」では、人生の変遷に沿って変化する居住環境が描かれており、上りのマスでは都市部郊外の庭付き一戸建てがえがかれていることから、そういった住宅は当時の人々のあこがれであり目標だったことも伺えます。
さらに時代が進むと日本経済は今でいうバブル経済に行き着き、「土地神話」を耳にした人々は次々に不動産を購入していくようになります。土地神話とは土地を購入すれば将来的に必ず値上がりするという考えの事であり、そのため土地付き住宅を購入したとしても将来的には土地の価値が上がると思われていたことから、ますます住宅の需要は増加していきました。
このような背景によって日本の住宅は急速に増加していきましたが、その反面で現在の住宅と比べると断熱性や機能など住宅の質はイマイチであるため、進んで中古住を買おうとする人は少ないのかもしれません。
また日本ではここ数十年の間に耐震技術が飛躍的に向上したため、中古住宅と聞くと購入を躊躇してしまうのかもしれませんね。
3.建物の価値は約20年でゼロになると常識化したため
日本の建物の資産価値評価方法は税法上で用いられている減価償却の概念(経過年数が多くなるにつれて資産価値が減少していくという考え方)が取り入れられているため、木造住宅では22年で資産価値が0円になってしまうという考え方が常識化してしまっています。
例え22年経過した家屋でも十分人が住むことは出来るとは思いますが、一方で建物を担保としようとした際には融資が付かなかったり、建物の価値を明確に表す根拠も絶対的な指標が無いために土地付建物を売却しようとしても建物の値段が付かないなんてこともあります。
むしろ建物を解体する費用が必要な分、古家建物付き土地の方が実際の売買契約の際には安く評価されてしまうことすらあるのです。
このように税法上の考え方が一般に浸透してしまった結果、古い建物はそもそも価値がないと考えられるようになってしまったようです。
なぜ欧米諸国の建物の築年数は長いのだろう？
日本の住宅は約30年で取り壊され、新たに建て替えられる傾向であることが分かりましたが、一方でイギリスは約80年も取り壊されずに住宅が利用され続けます。私調べにはなりますがイギリスでは100年以上同じ家に住み続けることも珍しくないというような情報さえありました。
では日本に比べて欧米諸国は何故こんなにも長く同じ住宅を利用し続けるのでしょうか。
1.建物の資産価値が落ちにくい
理由の一つとして、建物の資産価値が下がりにくいことなどが挙げられます。
どのような事かというと、例えばアメリカでは不動産の資産価値をはかる方法として、家屋の機能を細かくリストアップして摩耗具合を一つ一つ画一的に審査するルールがあります。そのため築年数が20年を超えているような建物であったとしても、外装や内装がしっかり手入れされており、備え付けのコンロやオーブン、または屋外の柵やガレージなどが良好に保たれている場合には、それ相応の値段で売却できるようです。
なのでそこに住む住人は出来るだけ住宅を綺麗に保ち、劣化してしまった場合にはリフォームを行います。
2.リフォームを繰り返して長く住む文化が定着しているため
上段で解説しているように欧米では資産価値が落ちにくいために、リフォームをして家の資産価値を保とうとする文化が形成されています。しかし、家や設備が破損したからといって一々修理業者を呼んでいたのではかえって費用がかさんでしまいそうですよね。そういったコストの抑制なのかどうかはわかりませんが、ある程度の物の修理は自分たちで行うことも多いようです。
ひょっとしたらDIYが流行っているのもそういった精神からなのかもしれませんね！
またそれに加えて、子供たちの世代が同じ家を利用することによって経済的な負担を抑えるために、数世代にわたって同じ家を利用し続けるような考えもあるようです。
このようにして一つの住宅が長い間利用され続けていくわけですね。
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今回はふとした疑問が気になってしまい、住宅の耐用年数の国ごとの差について理由を考察していきました。
個人的な考えにはなりますが、まだ住める家なのにも関わらず資産価値が0円になってしまうのは少しもったいなく思いますので、日本でも家や設備の損耗具合を個別に評価する制度があれば良いのにと思ってしまいます。
しかし、実際のところは実務的にも風習的にも、耐用年数に対する考え方を一気に変えてしまうのは自発的には難しいかと思います。
欧米では家を取り壊さないでリフォームしながら生活することの方がエコだと考えられているために、もしかしたら近い未来においてこの考え方や文化などが日本でも注目されるかもしれませんね。
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