こんにちは！川越やさいたま市を拠点に土地買取を行う不動産買取王アイエーの鮎太郎です。
本日のトレンドには「Zoff・ブラックフライデー」というワードがランクインしました。というのも、なんと最低価格「960円！」のアイテムを各店舗30本の個数限定で販売するのだとか。むちゃくちゃに安いですね笑
最近よく耳にする”ブラックフライデー”とは、もともとアメリカで慣例となっている感謝祭の翌日休暇の消費を見込んでの大感謝セールみたいなものだそうです。私も何かあやかりたいですね！
さて、本日のコラムでは賃貸と害虫、そして告知義務や解約について見ていきたいと思います。
それでは本編に参りましょう！
賃貸契約した部屋に害虫が出てしまった！
様々な物件を比較しながら１番合う部屋を探していき、ようやく決まって契約した部屋に害虫が出てしまったらショックですよね？それが契約直後であれば目も当てられません。
物件の内覧の際には害虫の片りんすら確認できなかったのにもかかわらず、入居後すぐに害虫が出てしまうと不動産会社へ文句の一つでも言いたくなるかと思います。※筆者も虫は大の苦手です。
このように予期せぬ不都合が物件にあることや、物件に対して心理的な抵抗を覚えるような事柄を”隠れた瑕疵“や”心理的瑕疵“などといい、契約書では契約不適合責任などとして規定されていることがあります。
今回は過去のケースを見ながら、瑕疵責任を追及できるかどうかを確認していきたいと思います！
賃貸物件に害虫が見つかった場合は瑕疵になる？
害虫トラブルと言ってもその程度や規模などは様々であり、害虫の種類によっても脅威度は異なってきます。またその害虫がどのような損害を与えたのかもポイントとなってくるはずです。
【よくある害虫トラブルの例】
・コバエや羽虫など ：大量発生することがあり、原因の調査も比較的難しいです。
・ゴキブリ ：よく知られた害虫ですが、日常的に出てこられると不快です。
・シロアリ ：建物の柱などに巣を作りぼろぼろにしてしまいます。告知義務があります。
・コウモリ ：レアケースですが過去に判例があります。群れる習性や汚損などが問題です。
上記に挙げた例以外にも害虫について争った事例はありますが、害虫が出たからと言って直ちに損害賠償請求が認められることはまずありません。それもそのはずで、ゴキブリにしてもコバエにしても大量発生すること自体はままあることであり、これによって生活に著しい損害が出たのかどうかや、賃貸人や売り主などが虚偽の説明をしていないかどうか、一般的に考えて異常な程度なのかそれとも運悪く偶発的に遭遇してしまったのかなど、被害状況や日常生活への影響なども踏まえて包括的に判断されるからです。
そのためただ害虫が出たからと言って即契約を迫ったり、損害賠償請求を迫ったりするのは少し趣旨が異なってきてしまいます。
しかしながらシロアリに関しては不動産業界の中でもトラブルになりがちな火種となっており、過去にシロアリ駆除をした物件やシロアリが巣くっていることが判明している家屋に関しては、家屋を売却する際にその旨を告知しなければならないという告知義務が法に定められています。
シロアリ被害が露呈することによって資産価値は大きく減退してしまうため、持ち主さんや王屋さんにとっては不利となってしまいますが、被害がある旨は隠さず告知したほうが今後のためにも良いでしょう。
不動産と害虫被害に関する法令
もしも害虫被害にあってしまったら賃貸人はどの程度の責任を負うことになるのでしょうか。民法606条では賃貸人の修繕義務についてと、民法607条2項の賃借人による例外的な修繕行為について見ていこうと思います。
特に民法607条2項に関しては消費者にとって持っているべき知識であるため、しっかりおさらいしていきましょう！
民法第606条 （ 賃貸人による修繕等 ）
賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
民法の第６０６条には賃貸人による建物の修繕義務についてが述べられています。要約すると「賃貸物を利用するために妨げとなる存在については貸主が修繕の義務を負う」というものであり、例えば居住のために部屋を賃貸契約したにも関わらず雨漏りをするせいで生活に支障をきたしている場合などは、部屋を貸している賃貸人に修繕義務が発生します。
害虫などの被害でも雨漏りと同じように考えることが出来ます。害虫が四六時中発生して生活に支障が出ているような場合には修繕を依頼することが出来るかもしれません。
しかしながら、先ほども述べたように害虫の発生自体はある程度仕方ない面もあり、完全に根絶することが難しい場合もあると思います。そのような場合には賃貸人は害虫駆除の薬品の散布や害虫発生の原因を特定して対策すれば足りると過去の判例で示されており、仮に害虫発生の根源が特定できなかった場合にはそれ以上の責任は負わないとされた判例も存在します。
第607条の2（賃借人による修繕）
賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。
一 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
二 急迫の事情があるとき。
民法607条2項では賃貸人の意思に反する賃借人による建物の修繕行為について規定されています。
例え建物を貸してくれた賃貸人の意思に反していたとしても、賃借人により修繕が必要であると賃貸人に通知して、賃貸人がその通知を受けたにも関わらずいつまでたっても修繕をしない時などは、賃借人は賃貸人の許可を得ずに修繕をすることが出来ます。
もしくは民法第607条2項2号には、迫の事情がある時は賃貸人の意思に反して賃貸人が修繕をすることが出来ると規定されています。ここで条文に書かれている”急迫の事情“とは、雨漏りによって寝るのもままならない場合などがイメージ出来そうですが、最終的には本当に急迫な事情であったかどうかは裁判などで個別的に判断されていくことになると思います。
過去の判例を参考にしよう！
さて、ここからは実際の過去判例を見ていきたいと思います。賃貸人がどこまで害虫排除の責任を負わなければならないのかは、複数の判例を見ていく中でおおよそ見当がついてくると思います。
イエヒメアリが大量発生してしまった事例
とある中古マンションを売買契約した方の事例に、売買契約から１ヶ月も経過しないうちにアリの大量発生が発覚したというケースがあります。契約時にはアリの住まう事実は売主さん側から告知されておらず、買主さんも痕跡などを発見していたわけではないために契約書面ではアリについての具体的な瑕疵担保責任は明記されないままとなってしまいました。
買主さんがマンションへ入居してから１ヶ月後ほどに居室にてアリの列が発見され、続けざまに食器棚や寝室などにもアリが侵入するなどの被害が続いていたようです。後日買主さんがアリについて調査したところいエヒメアリという種類であることが確認され、家屋に巣を作って完全な駆除も困難な害虫であるということが発覚しました。
裁判所の判断
イエヒメアリの事例について裁判所は、現に就寝中にアリに咬まれる被害や、衣服を保管していあるタンスなどにアリが侵入して衣服に被害を与えたこと、食器にアリがはうなどして衛生面にも不安を与えたことなどから、売買契約の目的である快適な居住の達成は不可能であると判断しました。
そのうえで契約時において買主さん側にアリの存在を発見できなかったことに過失がないことが認められたことで、買主さんは瑕疵担保責任を追及できると判断されました。
不動産と害虫にかかる判例自体が珍しいものではありますが、今回は訴えを提起した買主さん側の主張が認められるというさらに珍しい判決となりました。裁判において実害を証明できたこと、そして買主さんに過失がないことを証明できたこと、そして契約の目的が達成できないことが認められたことなどがポイントとなりますね！
(画像は鮎太郎作”チョウバエとコバエの相談”)
賃貸物件でハエが発生した事例
アリの次はハエについて見ていきたいと思います。
ハエの種類はコバエとチョウバエとと言って若干異なりますが、つぎの判例は賃借人への被害状況が若干異なります。賃貸人の対応の加減なども垣間見ることが出来るため参考になると思います。
賃貸人の債務不履行が認められたケース
この事例では事業用に本物件を賃貸していたところにコバエが大量発生してしまい、業務にも負担がかかるようになったので訴訟に至ったというケースになっています。賃借人はもちろん賃貸人にコバエの駆除を相談しており、賃貸人もこれを受け止めてコバエが発生する毎に消毒を行うなど抑制に勤めていたという事情はありましたが、それでもそれらの事象が継続して発生する事から賃貸人は債務不履行を裁判所へ訴える事となりました。
裁判所の判断
賃貸人は消毒を行うなど対応を行っておりましたが、本物件で働く従業員やお客さんに不快感を与えたほか、コバエが侵入するために窓が開けられないこと、業務に集中することに支障をきたしていたことなども鑑みて、契約の目的が達成していないと判断され債務不履行が認められる形となりました。
賃貸人の債務不履行が認められなかったケース
この事例でも上の例と同じく事業用に本物件を賃貸しており、業務中にチョウバエが発生するようになり、賃貸人によって害虫駆除の実施や配管の調査まで行ったもののチョウバエの発生源が特定できなかった事でついには裁判に至ってしまったケースとなっています。
裁判所の判断
賃貸人は賃借人の支障を排除するために害虫駆除を行っており、完全排除が望ましくはあるが現実的に不可能であることまで義務とする必要は無いとしました。また、配管調査などで漏水などチョウバエの発生源となりうるものの特定に至らなかったことに関しても、対応が不十分であったとまでは言えず、それ以上の調査を実施する義務があるとまでも言えないため、賃貸人の債務不履行は認められず訴えが退けられる形となりました。
この判例ではハエの発生というトラブルに対して賃貸人は真摯に対応しており、なおかつ調査の結果特定に至らなかったことで本物件に瑕疵があるせいでハエが発生したという因果関係が特定できなかったことで、賃貸人の債務不履行にはならなかったのかなと思います。上記で解説した判例２つは類似した内容となっているため、どの程度の義務が賃貸人に課されているのかをはかるよい指標になりそうですね。
(画像はシロアリ被害の様子)
害虫が出たら賃貸人に責任追及は出来る？
今回は契約した物件に害虫が出てしまった場合の責任について見てきました。
例えば今後もし契約した直後に害虫が出たとしても、害虫の制御は一般的になかなか難しいという事情も踏まえて賃貸人がしっかり対応してくれているのか、そして本物件に原因(瑕疵)があって害虫が発生しているのかを考慮する必要がありそうです。
そのため害虫が出たために即解約というのは難しいかもしれませんので、まずは正当な手続きに基づいて解約を申し込むか、害虫が支障を及ぼしているのであればその対応を賃貸人に依頼することになると思います。
他にも賃貸トラブルの判例などの解説を行っておりますので合わせてご確認いただければと思います。
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