こんにちは！
埼玉県で市街化調整区域の買取りを得意とする不動産会社、（株）アイエーのコラム担当カンです！
本日のトレンドには「国際宇宙ステーション・星出彰彦 」というワードがランクインしていましたね。なんと本日2021年11月9日の午前4時ごろ、半年間国際宇宙ステーション(ISS)に滞在していた星出宇宙飛行士が、スペースX社が開発した宇宙船クルードラゴンによって帰還を果たしたとのことです。宇宙船クルードラゴンは部品交換によって繰り返し利用できるように設計されており、今回の地球帰還も2度目のミッション。なのだとか…。
日本人クルーが無事に凱旋してくれたことも感動的ですが、繰り返し利用することを前提とした宇宙船の利用など、宇宙開発を取り巻く環境も何だか段々と近未来的になってきたことにも注目したいですね！
さて、近未来といえば、皆様は「権利証」が新しい形になっているということを知っていますか？実はかつての権利証（権利済証書）という冊子は現在では発行がストップしており、今は「登記識別情報」なる書類が土地の権利証として扱われています。
今回のコラムでは、そんな登記識別情報の基礎知識や不慮の事態に対する疑問を踏まえながら、土地の権利証についての理解を深めていきたいと思います。
権利証とは？
権利証とは、土地所有者の本人確認や意思確認を行うために必要とされる書類です。「所有者」と「土地建物」に対して一通ずつ法務局より発行されます（例：Aさんが土地×２と家×１を購入した場合は３通）。
しかし、土地の「権利証」といわれる書類には、旧式の物と新式の物の二種類が存在することはご存じでしょうか？以下で新旧の権利証に関しての解説をしていきます。
登記済証書とは？
まず、昔からの土地を持つような方の持つ「権利証」とは、正式には、「登記済証書」「登記済権利証」などと呼ばれる冊子のようなものです。申請書の写しに各種番号と「登記済」のハンコが押された書類が昔からの権利書であり、古いものだと中身が和紙や手書きであるものもあります。
この権利済証書を持っている場合には、「権利証」「実印」「印鑑証明書」の３種書類を以って本人確認をすることになります。
★契約に必要な書類に関するコラムはこちら！
関連コラム：土地売却時に必要な書類を解説！
このタイプの権利済証書は、1899年（明治32年）の不動産登記法施行時に発行が開始され、2005年（平成17年）ごろまで土地取引の場面で使われ続けてきました。
＜見本画像：↓登記済権利証＞
登記識別情報とは？
一方で2005年（平成17年）から2008年ごろにかけてオンライン庁への遷移とともに新しく発行が始まったのが登記識別情報と呼ばれる書類です（登記所ごとの不動産登記オンライン指定日の検索はコチラへ）。登記識別情報とは各種情報及び12桁の英数字が携えられている緑色のA４紙面であり、下部に番号を隠すためのシールが貼られています（シールをはがしてはいけません！）。
法務局によってランダムに配布された番号が登記識別情報の変更点です。この番号が登記情報にアクセスするカギとなるので、これを他者に見せたりしないように注意しましょう。
これによって実務的には、登記所に対してオンライン申請をしたり、登記所から通知することができるようになりました。
＜見本画像：↓登記識別情報＞
権利証の入手方法は？
権利証は、「保存登記（権利部に所有権情報のない不動産に対して最初に行われる登記）」や「所有権移転登記」をした際に発行されます。つまり、売却や譲渡の手続きがあった際にはじめて新しい権利証が発行されます。
一方で、例えば土地が分筆だけされて、所有権の移転が無かった際には新しく権利証が発行されることはありません。もともとの土地権利証がそのまま効力を発揮することになります。
昔の権利済証書と現在の登記識別情報で効力の違いがある？
ご安心ください！登記済権利証の発行が終了した現在でも、過去の権利証は公的な効果を持ちます。
登記済権利証と登記識別情報は同等の効力であり、使われるシチュエーションもほとんど同様です。なお、古い書類がボロボロになったからといって、すでに発行された権利証を登記識別情報に取り換えてもらうことはできません。
登記済権利証や登記識別情報が必要となるケース
具体的な話として、以下のような状況では土地の権利証が必要となっています。
・土地や建物の売買
・抵当権の設定（ローンの設定など）
・不動産の譲渡
ちなみに相続の際は土地権利証は必要ありませんので、遺品の整理でお忙しい中、わざわざ親御さんの書類を探し出さなくても大丈夫です（※ただし「遺贈（遺言で任意の相続者に財産を引き継がせること）」を行う場合や、被相続人の住所が特定不能の場合は権利証が必要となります）。
土地の所有権が他方へ移った場合には、基本的にもう過去の権利証を使うことはありません。ですので、一部例外ケースを除き捨てても大丈夫と言えるでしょう。具体的には
- ・土地売買契約が契約不適合で白紙解約となった。
- ・共有名義の土地を売却する。
- ・土地を分筆し、一部を譲渡する。
などの場面では、もともとの権利証を大切に保存しておく必要があります。
★契約不適合責任（瑕疵担保責任）に関してのコラムはこちら！
権利書を紛失した時ってどうするの？
確かに権利証は重要書類ですが、日常生活において使用する場面はほぼほぼないでしょう。そのため永い間棚から取り出さずにいたら、どこかへ無くしてしまったという方が多々見受けられます。
そんな権利書を紛失してしまったケースに関しての対応ですが、残念なことに、権利書は再発行をしてもらうことはできません。もしも権利書を紛失したのに気付いた場合には、登記所に対してまず「不正登記防止申出」と「登記識別情報の失効申出」をしましょう。
また、「土地売買の契約に際して権利証が見当たらない！」という方もご安心ください。以下の２つの手段で権利証の代用を図ることができます。
① 登記官による事前通知制度
登記所（法務局/地方法務局/支局/出張所など）に対して権利証を紛失した旨を伝えると、郵送にて登記名義人の住所へ「事前通知」の書類が送付されてきます（本人限定受取郵便です）。登記所が発送してから２週間以内（海外在住者は４週間）にサインや実印などの手はずを整えれば本人確認が完了となります。費用は基本的にかかりません。
② 有資格者による本人確認
司法書士/土地家屋調査士によって本人確認を行う方法です。パスポート/運転免許証等の準備物を用意しておき、有資格者との立ち合いで本人確認が証明されれば、後は書類を作成してもらうという流れになります。おおよそ3~4万円程度費用がかかりますが、時間的な余裕が確保できたり、書類不備による却下の可能性が低くなるといったメリットがあります。
（※法改正により「保証書」による本人確認の制度は廃止されました。）
TOPIC！ 登記識別情報のシールを剥がしてしまったという方へ
シール自体は剥がしてしまっても、12桁の番号を見られることが無ければ基本的には問題はありません。しかし、再発行はしてもらえないため、どうしても心配が残るようであれば、通知済の登記識別情報を失効させるといった手続きを取ることもできます。
ちなみに平成27年を境に登記識別情報のシールは廃止され、ミシン目を切り取る方式の用紙になったそうです。
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今回は「土地権利証」に関してのコラムを執筆しましたが、ご理解いただけましたでしょうか？
権利証は時代とともに形態が変化していますが、その効力は昔からほとんど変化はありません。今お持ちの権利証は再発行されないので大切に保管していくことが重要ですね。いつの間にか無くしていたり、いざというときに出てこなかったりという場合も多いため、もしもの際の対応と心構えを持っておくことが必要です。
さて、不動産に関しての話題といえば、所有地の売却に関する悩みがありますね。土地売却/活用に関して疑問をお持ちのお客様は土地買取を得意とする不動産屋に相談してはいかがですか？ちなみに我々アイエーは、埼玉県川越市を中心に土地高価買取を行っております！
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