こんにちは！
川越市の不動産屋アイエー本社のサイト担当のあさりです(^^)
本日のトップニュースと言えば人気ロックバンド「B’z」の楽曲が本日（2021/05/21）からサブスクリプション型音楽配信サービスに登場しました！
「B’z」と言えば、ちょうど私の「親世代」のロックバンドではあるのですが、常にかっこいいを更新し続けるバンドです！
父親の車の中で流れていた「愛のままにわがままに僕は君だけを傷つけない」
私がバスケに熱中しているときに観ていたドラマ「ブザー・ビート～崖っぷちのヒーロー～」の主題歌「イチブトゼンブ」
私は大ファンと言うわけではないのですが、こう考えると思い出の一部にB’zがいるんですよね(^^)ニュースを見て久々にB’zの曲が聴きたくなってきました！
ちなみに「Apple Music」「AWA」など8つのサービスで配信しているそうです♪
さて本日は、賃貸アパート等の退去時にかかる費用、敷金って何のためのもの？など「賃貸アパートの退去時に起こるトラブル」について体験談と解決策をご紹介していきます。
体験談
私は大学進学のために上京してきて、４回の引っ越しを経験しました。全て賃貸アパートを借りて一人暮らししていました。その中でも１回だけ驚くような金額の「退去費用」を請求されたことがあります･･･
当時の私は「契約」＝「名前を書いて判子を押す」くらいの間抜けで、契約書の内容なんてなにも見ていませんでした。お金関係のみ把握して、金額と期日はメモを取る程度です。「敷金」と「礼金」の意味もあまり理解せず、敷金６万円と礼金６万円と初月の家賃６万円を払いました。
それから２年間、「快適」ではありませんが友人も近くに住んでいたので楽しく生活していました。（快適ではありませんが、の理由はこちらのおすすめコラムをご覧ください）
おすすめコラム：【賃貸】エアコンが動かないときの対処法！体験談をもとに解説！
原状復帰に○○万円！？
業者さんに「見積もりでました～」と呼ばれて、見積もり書をみると･･･
お支払額１７万円･･･！？
厳密に言うと、「総額２３万円」から「敷金６万円」を差し引いて１７万円とのことでした。
内訳
| 壁の画鋲跡 | 時計と写真を飾っていたため |
| 壁紙のインク跡 | 勉強中にうっかり壁にインクがついてしまったため |
| 壁のへこみ | 原因不明･･･なにもしていない |
| 扉の傾き | もともと閉まりきらず、外れやすかった |
| 床のへこみ | ベッドを置いていたため |
| 床の色が違う | 窓の結露が酷く水が垂れてきてしまうため |
「このキズは元々では･･･？」と思うこともありましたが、証拠があるわけでもないので何も言い返せず･･･
業者さん「ここの壁、へこんでますよね？触ってみてください」
あさり「･･･はい」（ここ何もしてないはずだし、私が鈍いせいかへこんでいるかわからない･･･）
こんな感じでチェックが進んでいきました。
「あまり汚れていないように見えるし、そんなに凹んでいる気はしないけど、２年間住んでいたのは私だから払わないといけない･･･」
そう思い、私は引っ越し資金と新しい家の家賃とですっからかんになったお財布から１７万円は出せず、泣く泣く親にお金を借りて乗り越えました･･･
「請求されたから払わなくてはいけない･･･」はちょっと待ってください！
不動産業界に就職し、「これは払わなくてもいいんだ！」と知った情報を詳しく紹介していきます。
意外と知らない！払わなくていい「退去費用」
賃貸アパートに住んでいると気になるポイントをまとめてみました。下記のものは「大家負担」でやるべきものになっております。
①壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの）
②専門業者による全体のハウスクリーニング
③鍵の取替え
④エアコンの内部洗浄
⑤家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
⑥畳の変色、フローリングの色落ち（日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの）
他にも、電気やけや畳の表替えも大家さん負担になります。
ちなみに･･･
ちなみに私が請求された「退去時の原状復帰費用」もよくよく考えると半分以上払わなくて済んだはずなんです！「知らない」というだけで相当な損をしてしまう怖い世の中です･･･
| 支払う義務 | 内訳 | 理由 |
|---|---|---|
| 無 | 壁の画鋲跡 | 時計と写真を飾っていたため |
| 有 | 壁紙のインク跡 | 勉強中にうっかり壁にインクがついてしまったため |
| △（おそらく無） | 壁のへこみ | 原因不明･･･なにもしていない |
| 無 | 扉の傾き | もともと閉まりきらず、外れやすかった |
| 無 | 床のへこみ | ベッドを置いていたため |
| △（おそらく無） | 床の色が違う | 窓の結露が酷く水が垂れてきてしまうため |
「大家さんが払うべき」「借りた人が払うべき」という線引きは「国土交通省」が出しているガイドラインをご覧ください。
（参考：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン ）
原状復帰義務とは･･･
賃貸アパートやマンションなど借りていた物件から退去する際には「原状復帰義務」というものが発生します。暮らしている上で「壊したもの」や「汚したもの」は元通りにしてください、という義務ですが、実際何年も過ごしているうちに自然に劣化してしまうものは対象外です。
詳しくは民法第599条をご覧いただければと思います。【参考資料：e-gov】
契約時の「特約」に要注意！
契約書に「特約」というワードがあったら、よく確認してください。「特約」というのは大家さんと借りる人との特別な約束です。
日本の法律では契約の基本的な考え方として，契約自由の原則（私的自治の原則）があります。契約自由の原則は、個人と個人の間で結ばれる契約については、国家が干渉せず、それぞれの個人の意思を尊重するという原則のことを言います。
第五百二十一条
何人も、法令に特別の定めがある場合を除き、契約をするかどうかを自由に決定することができる。なので、本来なら大家さん負担であるべきである「ハウスクリーニング代」も特約に書かれていたら払わなくてはいけなくなってしまいます。ただ、大家さんがとてもケチな人でなんでもかんでも「特約」に書き込んで借りる人の負担にしてしまったら困りますよね･･･そのようなことが起こらないように「特約」が「特約」として認められるための決まりがあります。
特約が認められるためには
最高裁が出した過去の判決により以下のように定められております。
① 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的・合理的理由が存在すること
② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
（引用：最高裁判所裁判集民事218号1239頁）
この3つが備わっていることが必須です。
大家さんと借りる人であれば、大家さんの方が立場が優位になってしまうので
①無茶な特約ではないこと
②借りる人が特約について認識をしていること
③借りる人が特約の義務負担について意思表示をしていること
この３つがなければ特約は認められません。
特に「②借りる人が特約について認識をしていること」は線引きがかなり曖昧になります。
【例】
Ａ：経年劣化に関する修理費用については、借主がこれを負担する。
Ｂ：ハウスクリーニングにかかる費用については、借主がこれを負担する。なお、ハウスクリーニングの費用は10000円とする。。
上記のＡ・Ｂでは借りる側が得ることができる情報量に大きな差がありますよね。Ａの特約では借りる側が「いくらかかるのか」を認識できないため特約が成立しない可能性があります。
契約時に具体的な金額明記されていない特約に関しては「これはいくらかかりますか？」と質問することも大切です。
そもそも敷金って何のため？
敷金とはアパートやマンション等の賃貸契約を交わす際などに借主側が貸主（大家さん）に支払う費用です。役割は「契約期間中に家賃の滞納」「部屋の損傷」等があった際に大家さんが「敷金」から補填できるようになっています。いわば「大家さんへの担保金」ですね。
法律を知ろう！
民法で定められている敷金の在り方です。少し文章が堅くて分かりにくいな、という方は下記の「簡単要約」をご覧ください！
民法第622条の2
賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
一 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
二 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。
２ 賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。
（引用：e-gov）
【簡単要約】
敷金とは借りる人が大家さんに払うお金（家賃や修繕費）の担保にするお金。
大家さんが敷金を受け取っている場合は
一．退去時
二．借りた人が法に則って他の人に賃借権を譲り渡したとき
上記の１．２の時は「大家が受け取った敷金」から「借りた人の債務（家賃滞納分や修繕費）を引いた額」を返還しなければならない。
２ 大家さんは、借りた人が家賃滞納や修繕費を払わない場合は、敷金をその債務の弁済に充てることができる。
ただし、借りた人から大家さんに対し、「敷金で払っといて！」と請求することはできない。
つまり、家賃滞納もなく部屋を全く汚したり傷つけたりせずに生活した場合、「敷金」は退去時に返ってくるお金なのです。
おすすめコラム：敷金・礼金を川越の不動産屋がわかりやすく解説！【根拠条文あり】
無駄な出費を抑えるためには･･･
まず、私のように業者さんの言うことを「仕方ない」と全て飲み込んでしまうのは論外です。ただ、私のように証拠もなく「元から傷ついていました！」というのはやりづらいですよね。
ポイントになってくるのは「契約時」と「入居前」です。
①特約を外してもらう
前述したように契約書に記載されている「特約」は大家さんと借りる人との約束です。
「特約」は外してもらうことも可能です
しかし、「特約付きでも住みたい！」という人と「特約は外してもらうけど住みたい！」という人が同時に物件の入居申込があった場合、「特約付きでも住みたい」という人が優先になると思います。また、特約が飲めないのであれば家は貸さない、ということも･･･特約の相談はしてみる価値はありますが、必ず外してもらえるとも言い切れません。
②入居前に部屋をチェック&写真に残す
退去時に「証拠」になるような写真を残しましょう。
部屋の全体をしっかり見るべきですが、特に問題になりやすい点をご紹介します。
□壁・天井の壁紙にの汚れ、キズ
□床の汚れ、キズ
□インターホンは使えるか
□設備（エアコン、給湯器、コンロなど）は正常に動くか
□カビは無いか
□水漏れは無いか
□扉（玄関やトイレ）に不具合はないか
□残置物はないか（住んだら捨てよう、と思ったものがあったら大家さんや仲介業者に相談をしましょう！）
写真を撮った後はプリントアウトして契約書などのファイルにしまっておくと良いかもしれません。
自分が汚した・壊した訳ではないという「証拠」が残っていれば退去時も安心です。これが1番効果のある方法だと思います(^^)
土地買取りならアイエー！
「賃貸アパートの退去時に起こるトラブル」についてのコラムはいかがでしたでしょうか？賃貸アパートは退去時に大変なことも多いですが、土地の場合は相続の時に大変なことが多いんです･･･
「畑を相続したけど、どこも買い取ってくれない･･･」
「使っていない土地がある･･･」
そんな時は弊社アイエー土地買取にご相談ください！どんな土地でもご相談に乗らせていただきます。
まずは無料ネット査定からお試しください♪
あなたの土地の「価値」を正しく見い出すプロが揃っています！
アイエー土地買取ナンバーワン宣言！
他社で買い取りを断られた土地を売りたい
相続問題で早急に土地を現金化したい
農業を引退して使わない農地を活用したい
査定なら株式会社アイエー！埼玉県川越市を中心に市街化調整区域などの土地を高価買取中です！
簡単！2分で無料土地査定も可能！
住所と平米数などの簡単な項目を以下のフォームに入力するだけで、土地の査定が完了します！！
まずは無料ネット査定からお試しください～♪
↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
\ \ \ 査定サイトはこちら「アイエー土地査定ネット」/ / /
関連記事・おすすめコラムはこちら！
前回の記事：土地売却時に必要な書類を解説！
